Soleil huit mois sur douze, criques préservées, villages blancs et une clientèle touristique européenne fidèle : la Costa Brava réunit tous les ingrédients d'un investissement locatif saisonnier réussi. En 2026, de plus en plus de propriétaires français franchissent le pas — souvent après avoir vendu un bien en France. Mais réussir cet investissement suppose de connaître les règles du jeu espagnoles. Voici l'essentiel.
Pourquoi la Costa Brava en 2026
Une saison touristique qui s'allonge
Rosas, l'Escala, Cadaqués, Empuriabrava ou Begur ne se remplissent plus seulement en juillet-août. Le tourisme de printemps et d'arrière-saison — randonnée, vélo, gastronomie, retraités du nord de l'Europe — étire désormais la période de location d'avril à octobre. C'est une excellente nouvelle pour le rendement : plus la saison est longue, plus le taux d'occupation annuel progresse.
Des prix d'entrée encore accessibles
À titre purement indicatif, un appartement de deux à trois pièces proche de la plage se situe fréquemment autour de 150 000 € à 280 000 € selon la commune, l'état et la distance à la mer. Les villas avec piscine ou amarre à Empuriabrava évoluent bien au-delà. Ces fourchettes ne sont que des repères : la valeur réelle dépend de l'exposition, de l'étage, de la vue et de la copropriété.
La règle d'or du locatif saisonnier : la proximité de la mer et la présence d'une terrasse ou d'un extérieur pèsent bien plus lourd sur le taux d'occupation que la surface totale du bien.
La licence touristique : le point à ne pas négliger
Sans licence, pas de location courte durée
En Catalogne, louer un logement à des touristes exige une licence d'habitation d'usage touristique (HUT), délivrée par la mairie et enregistrée auprès de la Generalitat. Sans ce numéro, la mise en location saisonnière est interdite et les plateformes ne peuvent légalement pas diffuser l'annonce. Plusieurs communes littorales ont par ailleurs gelé la délivrance de nouvelles licences pour préserver l'équilibre du parc résidentiel.
Acheter un bien déjà licencié
La conséquence est simple : dans les zones saturées, un bien vendu avec sa licence HUT vaut nettement plus qu'un bien sans licence, et la licence se transmet avec le logement lors de la vente. Vérifier l'existence, la validité et la transmissibilité du numéro HUT est donc la toute première question à poser — avant même de discuter du prix. C'est là qu'un accompagnement local prend tout son sens.
Rendement et fiscalité : les repères à connaître
Estimer le rendement de façon réaliste
Un calcul crédible part du revenu locatif net, pas du prix de la nuitée en haute saison. Il faut déduire les charges de copropriété, la taxe foncière espagnole (IBI), l'assurance, la conciergerie ou la gestion locative, le ménage entre deux séjours, l'entretien et les périodes creuses. Un rendement brut affiché à deux chiffres fond souvent de plusieurs points une fois ces postes intégrés — mieux vaut le savoir avant de signer que découvert la première année.
Une fiscalité à anticiper des deux côtés de la frontière
Les revenus locatifs d'un bien situé en Espagne sont imposables en Espagne, et doivent également être déclarés en France, la convention fiscale franco-espagnole prévoyant un mécanisme évitant la double imposition. Les frais d'acquisition (ITP sur l'ancien, notaire, registre) représentent par ailleurs une enveloppe substantielle à budgéter dès le départ. Ces règles évoluent : elles doivent impérativement être validées avec un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé avant tout engagement.
Les erreurs qui coûtent cher
- Acheter sans vérifier la licence touristique ni sa transmissibilité.
- Sous-estimer les charges de copropriété, souvent élevées dans les résidences avec piscine.
- Négliger le règlement de copropriété, qui peut interdire la location saisonnière.
- Bâtir son plan de financement sur une occupation à 100 % en haute saison uniquement.
- Signer un contrat d'arrhes (contrato de arras) sans avoir fait vérifier le titre de propriété au registre.
Votre conseillère iad entre la France et l'Espagne
Installée entre l'Hérault et Rosas, Elodie Cimiotta accompagne depuis plusieurs années des propriétaires français dans leur projet sur la Costa Brava : recherche du bien, vérification de la licence, mise en relation avec les bons interlocuteurs juridiques et fiscaux, et — souvent — vente du bien français qui finance l'opération. Un projet transfrontalier bien préparé est un projet serein.
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