Acheter une résidence secondaire à Rosas
le guide 2026.

À deux heures de route de la frontière, Rosas (Roses, en catalan) reste l'une des destinations préférées des Français qui rêvent d'une résidence secondaire au bord de la Méditerranée. Baie protégée, port de plaisance, plages et arrière-pays du Cap de Creus : le cadre séduit autant que la proximité avec l'Hérault et l'Aude. Avant de se lancer en 2026, mieux vaut connaître les étapes clés et les particularités d'un achat en Espagne.

Pourquoi Rosas séduit les acheteurs de résidence secondaire

Un emplacement idéal pour les Français du Sud

Depuis Narbonne ou Béziers, Rosas se rejoint en environ deux à trois heures de voiture. Cette proximité change tout pour une résidence secondaire : on peut y venir pour un week-end, profiter des vacances scolaires et garder un œil sur le bien sans prendre l'avion. La baie de Rosas, l'une des plus belles de Méditerranée, ajoute un cadre de vie difficile à égaler.

Des prix encore attractifs

Sur la Costa Brava, Rosas conserve un positionnement plus accessible que certaines stations voisines. Selon les biens, on observe des prix indicatifs autour de 2 500 € à 4 000 € le m² pour un appartement, avec de fortes variations selon la proximité de la mer, la vue, l'étage et l'état général. Les villas avec vue sur la baie ou amarrage se situent bien au-delà. Ces fourchettes sont données à titre indicatif : seule une analyse du bien précis permet d'en estimer la valeur réelle.

Les démarches à connaître avant d'acheter

Le NIE, indispensable

Tout acheteur étranger doit obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), le numéro d'identification fiscale espagnol. Il est requis pour signer l'acte, ouvrir un compte bancaire local et régler les impôts liés au bien. Mieux vaut anticiper cette démarche, qui peut prendre quelques semaines.

Le compromis et l'acte notarié

Le parcours d'achat espagnol passe généralement par un contrat de réservation, puis un compromis (contrato de arras) avec versement d'un acompte, et enfin la signature de l'acte authentique devant notaire (escritura). Faire appel à un avocat spécialisé (abogado) pour vérifier l'urbanisme, l'absence de dettes et la conformité du bien est une précaution vivement recommandée.

• Obtenir son NIE et ouvrir un compte bancaire espagnol
• Vérifier la nota simple (registre foncier) du bien
• Prévoir les frais d'acquisition au-delà du prix affiché
• S'entourer d'un notaire et, idéalement, d'un avocat indépendant

Budget et fiscalité : ce qu'il faut anticiper

Les frais d'acquisition

Au prix d'achat s'ajoutent des frais qu'il faut budgéter dès le départ. Pour un logement ancien en Catalogne, l'impôt de transmission (ITP) représente une part significative du prix, à laquelle s'ajoutent les frais de notaire, d'enregistrement et éventuellement d'avocat. Pour un bien neuf, c'est la TVA (IVA) qui s'applique. Ces taux évoluant régulièrement, il est essentiel de les faire confirmer au moment du projet plutôt que de se fier à un chiffre figé.

La détention d'une résidence secondaire

Posséder un bien en Espagne implique des taxes locales annuelles (l'équivalent de la taxe foncière, l'IBI) et, pour les non-résidents, une imposition spécifique. Si le bien est loué une partie de l'année, des règles fiscales propres s'appliquent côté espagnol comme côté français. Un conseil fiscal adapté à votre situation est ici indispensable, car chaque cas est particulier.

Votre conseillère iad entre l'Hérault et la Costa Brava

Présente à la fois côté français et à Rosas, Elodie Cimiotta accompagne les acheteurs français dans leur projet de résidence secondaire sur la Costa Brava : recherche du bien, mise en relation avec les bons interlocuteurs locaux, accompagnement des démarches. Un projet transfrontalier se prépare, et un interlocuteur qui parle votre langue et connaît les deux marchés fait toute la différence.