La fiscalité de la vente en Espagne n'a rien d'infranchissable, mais elle obéit à une logique différente de la nôtre. Ce qui déstabilise les vendeurs français, ce n'est pas la complexité : c'est le vocabulaire, les délais et le fait que deux administrations — espagnole et française — s'intéressent à la même opération. Anticiper ces points, c'est vendre sereinement et savoir, dès le départ, ce qu'il restera réellement sur votre compte.
Cet article donne des repères pédagogiques et indicatifs. Il ne remplace pas l'avis d'un gestor, d'un avocat fiscaliste ou de votre notaire, seuls habilités à chiffrer votre situation personnelle.
Le NIE : la première pièce du dossier
Un numéro sans lequel rien n'avance
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre numéro d'identification d'étranger en Espagne. Il est indispensable pour signer chez le notaire, pour déclarer l'impôt et, dans bien des cas, pour clôturer les comptes liés au bien. Si vous avez acheté en Espagne, vous en avez forcément un : il figure sur votre acte d'achat (escritura).
Le retrouver ou le renouveler à temps
Deux écueils fréquents : le NIE égaré, et le certificat associé arrivé à expiration. Dans les deux cas, la démarche se règle auprès du consulat d'Espagne ou d'une préfecture de police espagnole, mais elle prend du temps. C'est la toute première chose à vérifier lorsqu'une vente se profile, bien avant de recevoir une offre.
La retenue de 3 % : un acompte, pas un impôt supplémentaire
Lorsque le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix de vente le jour de la signature et les verse directement au Trésor espagnol, via le formulaire 211. Vous ne recevez donc que 97 % du prix au moment de l'acte.
Cette retenue n'est pas une taxe de plus : c'est un acompte sur l'impôt que vous devrez liquider ensuite sur votre plus-value. Si l'impôt réellement dû est inférieur à cette somme — voire nul, en cas de vente à perte — vous pouvez en demander le remboursement à l'administration espagnole. Beaucoup de vendeurs l'ignorent et laissent cet argent en dépôt.
La retenue de 3 % s'impute sur votre impôt final. Elle peut être partiellement ou totalement remboursée : encore faut-il déposer la déclaration dans les délais.
L'impôt sur la plus-value côté espagnol
Le modèle 210, dans les quatre mois
La plus-value réalisée par un non-résident se déclare avec le formulaire 210 (impôt sur le revenu des non-résidents, IRNR), généralement dans un délai de quatre mois à compter de la vente. Le taux applicable aux résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein est de 19 % sur la plus-value nette.
Ce qui vient réduire la base imposable
La plus-value n'est pas la simple différence entre prix d'achat et prix de vente. Peuvent notamment venir en déduction les frais et impôts acquittés lors de l'acquisition, les honoraires d'agence et, sous conditions, les travaux d'amélioration dûment facturés. D'où l'importance de conserver l'ensemble de vos justificatifs, parfois vieux de quinze ou vingt ans.
La plusvalía municipale, à ne pas confondre
La plusvalía municipal (officiellement IIVTNU) est un impôt local, versé à la mairie, assis sur l'augmentation de la valeur du terrain entre l'achat et la vente. Elle est due par le vendeur — mais lorsque celui-ci est non-résident, c'est l'acheteur qui devient redevable en tant que substitut, ce qui se négocie généralement dans le compromis.
Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul coexistent et le contribuable peut retenir la plus favorable ; en l'absence de gain réel sur le terrain, la taxe n'est en principe pas due. Son montant varie fortement d'une commune à l'autre : seule la mairie du lieu du bien peut le calculer précisément.
Et côté français ?
Résident fiscal en France, vous devez également déclarer cette vente en France. La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 prévoit que la plus-value immobilière est imposable dans l'État où se situe le bien — l'Espagne — et que la France élimine la double imposition en accordant un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus.
Attention toutefois : la France recalcule la plus-value selon ses propres règles, notamment les abattements pour durée de détention. Les deux assiettes ne coïncident donc pas, et un reliquat peut subsister, y compris au titre des prélèvements sociaux. C'est exactement le point sur lequel un conseil fiscal fait gagner de l'argent.
Trois réflexes pour vendre sereinement
- Vérifier le NIE et rassembler l'escritura, les factures de travaux et les avis d'IBI dès le projet de vente.
- Faire chiffrer, avant de fixer le prix, le montant net qui vous reviendra réellement après impôts.
- Vous entourer d'un conseiller bilingue et d'un gestor ou avocat fiscaliste habitué aux non-résidents.
Bien préparée, une vente en Espagne se déroule sans accroc et vous laisse toute l'énergie nécessaire pour votre projet suivant, en Espagne comme en France.
Sources et vérification. Les règles citées ici s'appuient sur les textes espagnols relatifs à l'impôt sur le revenu des non-résidents (retenue de 3 %, modèles 210 et 211, taux de 19 % pour les résidents UE/EEE), consultables sur le site de l'Agencia Tributaria, et sur la convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 (articles 13 et 24), publiée par la direction générale des Finances publiques. Informations arrêtées au 14 août 2026, données à titre indicatif : taux, délais et modalités de la plusvalía municipale évoluent et dépendent de votre situation. Faites systématiquement valider votre cas par un professionnel.
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