Entre l'oferta acceptada i el lliurament de les claus, l'acord de compravenda és el moment clau. Molts venedors ho viuen com un tràmit: en realitat és el document que fixa el calendari, les condicions i els marges de retirada per a cada persona. Entendre-ho bé significa abordar els mesos següents amb calma, sense sorpreses desagradables.
Aquest article ofereix directrius educatives i generals. No substitueix l'anàlisi del vostre notari, l'únic autoritzat per redactar i assegurar el vostre precontracte pel que fa a la vostra situació.
Compromís o promesa: dos precontractes diferents
El acord de venda (o promesa sinal·agmàtica) compromet ambdues parts: el venedor a vendre, el comprador a comprar, al preu pactat. El promesa unilateral de venda, només vincula fermament el venedor durant un període determinat; el comprador té una opció que exerceix o no, generalment a canvi d'una indemnització per immobilització.
A la pràctica, el compromís continua sent la forma més comuna a Hérault com a altres llocs. Tant si està signat pel notari com en mans d'un assessor, produeix els mateixos efectes jurídics: per tant, la seva redacció mereix la mateixa atenció.
Els deu dies de desistiment del comprador
L'adquirent no professional d'allotjament gaudeix d'un termini de desistiment de deu dies, previst per laarticle L. 271-1 del codi de la construcció i l'habitatge. Pot renunciar sense motiu i sense penalització, i recupera íntegrament les quantitats ja pagades.
Aquest termini és calendari: compten els caps de setmana i festius. Corra a partir de l'endemà de la primera presentació de l'escrit de notificació de l'acte signat, o des de l'endemà del seu lliurament en mà quan estigui previst. Punt essencial per al venedor: aquesta capacitat només funciona en una direcció. Un cop signat el compromís, el venedor es compromet.
Condicions suspensives, la veritable xarxa de seguretat
La condició de préstec suspensiu
Quan el comprador finança tot o part del preu mitjançant un préstec, la venda es conclou subjecta a la condició suspensiva d'obtenir el préstec. ElArticle L. 313-41 del Codi de consum estableix un termini de vigència que no pot ser inferior a un mes des de la signatura de l'acta. En cas de denegació del préstec, qualsevol quantitat pagada per avançat es reemborsarà íntegrament, sense deduccions ni indemnitzacions.
De fet, sovint s'utilitza un termini de quaranta-cinc a seixanta dies: dóna temps al comprador per consultar diversos establiments, i al venedor la visibilitat d'un termini clar.
Altres condicions habituals
- Obtenció del certificat urbanístic o autorització d'obra.
- Absència de servitud o preempció que fa que l'immoble no sigui apte per al projecte.
- Venda prèvia d'un altre immoble per part del comprador - clàusula que s'ha d'acceptar amb coneixement de causa, perquè amplia el calendari.
Cada condició suspensiva afegida és una porta de sortida addicional. Un compromís ben construït no els elimina: els emmarca amb terminis precisos i documents de suport a produir.
La fiança: un ús, no una obligació
Sovint el comprador paga un dipòsit de seguretat, sovint entre el 5 i el 10% del preu, segrestat amb el notari. Cap text ho imposa: el seu import és negociable. Es retorna si no es compleix una condició suspensiva, i es descompta del preu el dia de l'acte.
Dret de preempció del municipi
Si l'immoble es troba en una zona subjecta al dret de preempció urbanística, el notari envia una declaració de voluntat d'alienació a l'ajuntament. Segons elarticle L. 213-2 del codi urbanístic, el silenci de l'ajuntament durant dos mesos des de la recepció de la declaració constitueix renúncia. Aquesta purga explica bona part del retard entre el compromís i l'acció.
Quant falta per a la signatura definitiva?
En general, dos o tres mesos separen el compromís de l'acte autèntic, de vegades més. Aquest termini no és legal: afegeix el temps del finançament, el de la purga preferent i el d'obtenció dels documents urbanístics i d'estat civil. Saber-ho des del principi et permet organitzar una mudança o una compra en cascada sense presses.
Què pot preparar el venedor ara
- El fitxer de diagnòstic tècnic complet i vàlid.
- L'escriptura de propietat, les factures d'obra i les garanties de deu anys.
- Per a un immoble en copropietat, l'acta de la reunió i el registre de manteniment.
- Informació sobre servituds, sanejament i límits de propietat.
Un fitxer a punt el dia del compromís significa un calendari guardat i un comprador tranquil. També, molt concretament, s'estalvien diverses setmanes. Per preparar-se per al pas anterior, troba els nostres consells evitar els errors de vendes més habituals.
Fonts i verificació.
- Període de desistiment de deu dies per a compradors no professionals — Légifrance: article L. 271-1 del codi de la construcció i l'habitatge
- Condició suspensiva per a l'obtenció del préstec i durada mínima d'un mes — Légifrance: Article L. 313-41 del Codi de consum
- Termini de dos mesos per al municipi i renúncia tàcita al dret de preempció — Légifrance: article L. 213-2 del codi urbanístic
Informació verificada el 4 de setembre de 2026, proporcionada només amb finalitats informatives. Els terminis pràctics, els usos de l'escrow i el contingut de les clàusules varien en funció dels fitxers. Aquest article no constitueix un assessorament jurídic personalitzat: fes convalidar la teva situació pel teu notari abans de signar.
Esteu preparant-vos per vendre la vostra propietat?
A França, Élodie Cimiotta acompanya exclusivament els compradors en el seu projecte de compra. Guillaume Roque, assessor immobiliari independent d’iad France, s’encarrega dels venedors, les valoracions i els encàrrecs de venda a França. A Espanya, Élodie acompanya compradors i venedors a la Costa Brava.
Posa't en contacte →