Comprar una segunda vivienda en Roses:
la guía 2026.

A dos horas en coche de la frontera, Roses (Rosas en castellano) sigue siendo uno de los destinos favoritos de los franceses que sueñan con una segunda residencia a orillas del Mediterráneo. Bahía protegida, puerto deportivo, playas y el interior del Cap de Creus: el entorno es tan atractivo como la proximidad a Hérault y Aude. Antes de lanzarse en 2026, conviene conocer las etapas clave y particularidades de una compra en España.

Por qué Roses atrae a los compradores de segunda vivienda

Un lugar ideal para los franceses del sur

Desde Narbona o Béziers se puede llegar a Roses en unas dos horas en coche (respectivamente, unos 150 y 166 km según los planificadores de rutas). Esta proximidad lo cambia todo para una segunda residencia: puedes venir un fin de semana, aprovechar las vacaciones escolares y vigilar la propiedad sin coger un avión. La Bahía de Roses, una de las más bellas del Mediterráneo, añade un entorno de vida difícil de igualar.

Precios aún atractivos

En la Costa Brava, Roses mantiene una posición más accesible que algunos centros turísticos vecinos. Según el informe de Idealista sobre los precios del mercado de Roses, el precio medio mostrado en los anuncios de venta se situó en julio de 2026 en torno a los 3.439 €/m², precio medio observado en los anuncios publicados en esta plataforma (precios mostrados), y no una declaración de los precios de venta efectivamente firmada ante notario. Este precio medio abarca fuertes variaciones en función del barrio, la proximidad al mar, las vistas, el suelo y el estado general: Idealista, por ejemplo, publica medias por sectores que van desde unos 2.726 €/m² en el centro hasta más de 4.300 €/m² en las zonas más cotizadas junto al mar. Por otro lado, ninguna fuente pública detalla una gama fiable por tipo de propiedad (apartamento, villa): sigue siendo necesaria una estimación individual para localizar una propiedad específica.

Fuente consultada el 12 de agosto de 2026: Idealista — Informe de precios de mercado en Roses (3.439 €/m² en julio de 2026).

Pasos a saber antes de comprar

El NIE, imprescindible

Cualquier comprador extranjero debe obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número de identificación fiscal español. Se requiere firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria local y pagar los impuestos relacionados con la propiedad. Es mejor anticiparse a este proceso, que puede tardar algunas semanas.

El compromiso y la escritura notarial

El proceso de compra español generalmente implica un contrato de reserva, luego un compromiso (contrato de arras) con el pago de un depósito y finalmente la firma de la escritura auténtica ante notario (escritura). Es una precaución muy recomendable recurrir a un abogado especializado para comprobar el urbanismo, la ausencia de deudas y la conformidad de la propiedad.

• Obtén tu NIE y abre una cuenta bancaria española
• Consultar la nota simple (registro de la propiedad) de la propiedad.
• Anticipar los costos de adquisición más allá del precio mostrado
• Rodéate de un notario y, idealmente, de un abogado independiente

Presupuesto e impuestos: qué anticipar

Costos de adquisición

Además del precio de compra, existen costes que hay que presupuestar desde el principio. Para las viviendas antiguas en Cataluña, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) representa una parte importante del precio, a lo que se suman los honorarios de notario, registro y posiblemente de abogado. Para una propiedad nueva, se aplica el IVA (IVA). Estas tarifas cambian periódicamente, es fundamental confirmarlas en el momento del proyecto en lugar de depender de una cifra fija.

Ser propietario de una segunda vivienda

Ser propietario de una propiedad en España implica impuestos locales anuales (el equivalente al impuesto sobre la propiedad, IBI) y, para los no residentes, un impuesto específico. Si la propiedad se alquila durante parte del año, se aplican normas fiscales específicas tanto en el lado español como en el francés. Aquí es fundamental un asesoramiento fiscal adaptado a tu situación, porque cada caso es único.

Su asesor iad entre Hérault y la Costa Brava

Presente tanto en el lado francés como en Roses, Élodie Cimiotta acompaña a los compradores franceses en su proyecto de segunda residencia en la Costa Brava: buscando la propiedad, poniéndole en contacto con los contactos locales adecuados, apoyándolos en los trámites. Se está preparando un proyecto transfronterizo y un contacto que habla su idioma y conoce ambos mercados marca la diferencia.

Fuentes y metodología

• Idealista — Informe de precios del mercado inmobiliario en Roses — idealista.com (consultado el 12 de agosto de 2026, datos de referencia julio de 2026)
• Planderoute — Ruta Narbona / Rosas — planderoute.net (consultado el 13 de agosto de 2026)
• Ruta Planderoute — Béziers / Roses — planderoute.net (consultado el 13 de agosto de 2026)

El precio medio por m² (3.439 €/m² en julio de 2026, con medias del sector que oscilan entre unos 2.726 € y más de 4.300 €/m²) procede de los anuncios publicados en Idealista: son precios mostrados, no necesariamente precios de transacción reales. A falta de una fuente pública confiable que detalle los rangos por tipo de propiedad (apartamento, villa), en esta página no se indica ningún rango por categoría; sigue siendo necesaria una estimación individual. Las distancias por carretera y los tiempos de viaje provienen de planificadores de rutas y se dan a título indicativo: varían según el tráfico y la temporada. Los tipos impositivos y tasas españoles mencionados (ITP, IVA, IBI) cambian periódicamente y deben confirmarse con un profesional antes de cualquier proyecto, como se indica en el texto. Datos consultados a agosto de 2026. Los precios y las reglas pueden cambiar; Es necesaria una verificación actualizada antes de cualquier decisión.