Contrat d'arras en Catalogne :
ce qu'il faut vérifier avant de signer

Élodie CimiottaConseillère immobilière iad España · Accompagnement des acquéreurs et vendeurs sur la Costa BravaPublié le 22 septembre 2026

Lorsqu'un acquéreur français trouve un appartement ou une maison à Roses, Empuriabrava, Llançà, Cadaqués ou ailleurs sur la Costa Brava, il découvre souvent une étape qui ne porte pas le même nom qu'en France : le contrat d'arras. Il s'agit d'un accord privé conclu avant l'acte authentique chez le notaire, généralement accompagné du versement d'une somme à valoir sur le prix.

Le contrat d'arras est-il obligatoire en Espagne ?

Non. Le Consejo General del Notariado espagnol rappelle que la signature d'un document privé d'arras avant l'acte authentique n'est pas obligatoire. En revanche, une fois signé, ce contrat produit des effets juridiques et doit être pris au sérieux.

En pratique, il est couramment utilisé pour fixer les éléments essentiels de l'opération : identité des parties, désignation du bien, prix, somme versée, date limite de signature chez le notaire, conditions prévues par les parties et conséquences d'un éventuel désistement.

En Catalogne, toutes les arras ne produisent pas le même effet

La Costa Brava se situe en Catalogne. Le Code civil de Catalogne prévoit que la somme versée par l'acheteur est, par défaut, considérée comme des arras confirmatoires : elle confirme la conclusion de la vente et constitue un acompte sur le prix.

Les arras pénitentielles, qui donnent aux parties un mécanisme de désistement moyennant une conséquence financière, doivent quant à elles être expressément convenues dans le contrat.

Si les arras sont pénitentielles

• si l'acheteur se désiste, il perd en principe les arras versées ;
• si le vendeur se désiste, il doit en principe restituer le double des arras reçues ;
• des exceptions peuvent s'appliquer, notamment en matière de financement, si les conditions légales et contractuelles sont réunies.

Combien verse-t-on lors des arras ?

Le Code civil de Catalogne ne fixe pas, dans son article consacré aux arras, un pourcentage unique obligatoire pour toutes les ventes immobilières. Le montant résulte donc de l'accord entre les parties. C'est précisément pour cette raison qu'il faut raisonner en risque financier réel et pas seulement en « pourcentage habituel ».

Avant de verser une somme, l'Agència Catalana del Consum recommande notamment de connaître l'identité de l'intermédiaire, l'identification du logement, sa référence au registre foncier, le prix total, les impôts et les autres frais imputables à l'acheteur, et de demander un justificatif pour toute somme versée à compte.

Financement bancaire : une clause à examiner avec attention

C'est l'un des points les plus importants pour un acheteur qui finance son acquisition à crédit. L'article 621-49 du Code civil de Catalogne prévoit que, si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur peut, sauf clause contraire, se désister s'il justifie dans le délai convenu le refus de financement de l'établissement désigné, à condition que ce refus ne résulte pas de sa négligence.

Dans cette situation, le texte prévoit la restitution des sommes remises et, le cas échéant, des arras pénitentielles.

Concrètement, avant de signer, vérifiez notamment :

• que le recours à un financement bancaire est bien mentionné ;
• quel établissement ou type de financement est visé ;
• quel délai est prévu pour obtenir la réponse bancaire ;
• quels justificatifs devront être fournis en cas de refus ;
• qu'aucune clause contraire ne neutralise la protection que vous pensiez avoir.

Peut-on déposer les arras chez un notaire ?

Oui, dans certaines conditions. Le Code civil de Catalogne prévoit qu'en matière immobilière, des arras pénitentielles convenues pour une durée maximale de six mois et déposées devant notaire peuvent faire l'objet d'une mention au Registro de la Propiedad. Le bien peut alors être affecté à leur restitution selon les modalités prévues par le texte.

Ce mécanisme n'est pas automatiquement utilisé dans chaque transaction, mais il existe et peut présenter un intérêt dans certaines opérations. Le notaire pourra expliquer sa portée exacte selon votre dossier.

Les vérifications à effectuer avant de signer

Le contrat d'arras ne doit pas être lu isolément. Avant de vous engager, il faut également vérifier le bien lui-même et sa situation juridique.

1. Le propriétaire réel et les charges : hypothèque, saisie, servitude ou autre charge inscrite.
2. La désignation du bien : logement, garage, cave, terrasse, annexes et surfaces annoncées.
3. La situation de la copropriété : charges courantes, travaux votés ou prévisibles et éventuelles dettes.
4. La cédula d'habitabilitat : lorsque le document est requis pour le logement concerné.
5. Le certificat énergétique : document à intégrer au dossier de vente selon la réglementation applicable.
6. La situation urbanistique : travaux, extensions, fermetures de terrasse ou aménagements qui doivent être cohérents avec les autorisations et documents disponibles.
7. Le calendrier : date butoir chez le notaire et conditions permettant une prorogation éventuelle.
8. Le financement : formulation précise de la clause si vous achetez avec un prêt.

Que doit contenir le contrat ?

L'Agència Catalana del Consum indique qu'un contrat de vente doit notamment identifier les parties, décrire le bien et ses annexes, indiquer la surface utile, les éléments de copropriété, le prix, le mode de paiement, les impôts applicables, les conditions de vente et les pénalités en cas de non-respect.

Pour un acquéreur français, j'ajoute une règle pratique : ne signez pas un document dont vous ne comprenez pas chaque clause. Une traduction ou une explication claire des clauses importantes est préférable à une signature rapide.

Arras, offre d'achat et acte notarié : ne pas confondre

Ces étapes peuvent se succéder, mais elles n'ont pas la même portée. Une proposition initiale sert à formaliser l'intérêt et les conditions souhaitées. Le contrat d'arras organise ensuite, s'il est utilisé, l'engagement privé entre les parties. Enfin, l'escritura pública signée devant notaire formalise la vente par acte authentique.

Le notariat espagnol recommande de demander conseil avant de signer un document ou de verser une somme lorsque les conséquences juridiques ne sont pas parfaitement comprises.

Acheter sur la Costa Brava en étant accompagné

Quand vous achetez à distance depuis la France, la difficulté n'est pas seulement de trouver le bon bien. Il faut aussi coordonner les visites, les documents, le NIE, les échanges avec les professionnels, les vérifications et le calendrier de signature.

Mon rôle est de vous accompagner dans votre recherche et dans le suivi opérationnel de votre acquisition sur la Costa Brava, tout en vous orientant vers le notaire, l'avocat ou le fiscaliste lorsqu'une question relève de leur compétence juridique ou fiscale.