L'achat immobilier en Espagne, une opportunité à saisir
Avec son climat méditerranéen, son art de vivre, sa gastronomie et des prix qui restent souvent plus accessibles qu'en France, l'Espagne reste la destination la plus prisée des Français qui achètent au soleil à l'étranger — c'est le constat que dresse la Chambre des notaires dans son bilan annuel des achats immobiliers des Français à l'étranger, sans toutefois publier de chiffre précis sur la part de marché de l'Espagne. La Catalogne, et notamment la Costa Brava, concentre une part importante de ces acquisitions grâce à sa proximité avec la France.
Contrairement à une idée reçue, acheter en Espagne n'est pas plus compliqué qu'en France — à condition d'être bien accompagné. Élodie Cimiotta est votre interlocutrice francophone sur place à Roses.
Résidence principale ou résidence secondaire ?
Le statut fiscal de votre bien en Espagne dépend du nombre de jours que vous y passez. Si vous résidez plus de 183 jours par an en Espagne, vous devenez résident fiscal espagnol et devez déclarer vos revenus mondiaux à l'administration espagnole. En dessous, vous restez résident fiscal français et devez déclarer votre bien immobilier espagnol en France.
La fiscalité immobilière en Espagne
Impôt sur les revenus locatifs
Les non-résidents qui louent leur bien en Espagne sont soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Selon l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole), le taux applicable est de 19% pour les résidents de l'UE, de l'Islande, de la Norvège et, depuis le 11 juillet 2021, du Liechtenstein ; il est de 24% pour les autres non-résidents. La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition.
IBI — taxe foncière
Équivalent de la taxe foncière française, l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est calculé sur la valeur cadastrale du bien. Selon la loi régissant la fiscalité locale espagnole (Ley reguladora de las Haciendas Locales, art. 72), le taux applicable aux biens urbains varie selon les communes entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale, avec des exceptions pouvant aller jusqu'à 1,3% dans certains cas prévus par la loi ; le taux exact est fixé chaque année par la commune où se situe le bien.
Impôt sur la fortune (IP)
Les non-résidents possédant un bien immobilier en Espagne peuvent être soumis à l'impôt sur la fortune espagnol (Impuesto sobre el Patrimonio) au-delà d'un minimum exonéré de 700 000€ de patrimoine net situé en Espagne, selon l'Agencia Tributaria. Ce montant s'applique au niveau national pour les non-résidents ; certaines communautés autonomes appliquent par ailleurs des règles ou des abattements complémentaires qui peuvent modifier l'imposition effective, à vérifier avec un fiscaliste avant toute décision.
Les pièges à éviter
- Acheter sans vérifier les charges de copropriété et dettes du vendeur
- Ne pas vérifier le certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad)
- Ignorer les règles d'urbanisme local
- Signer un contrat en espagnol sans traduction
- Sous-estimer les frais d'entretien d'une résidence secondaire
L'assurance de votre bien en Espagne
Il est indispensable d'assurer votre bien immobilier espagnol. Certaines assurances françaises couvrent les biens à l'étranger dans l'UE. Sinon, les assureurs espagnols proposent des contrats multirisques adaptés aux non-résidents.
Le NIE, un préalable indispensable à toute transaction
Avant de signer quoi que ce soit, tout acheteur étranger doit obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro qui permet à l'administration espagnole de vous identifier fiscalement et administrativement. Selon le ministère espagnol de l'Intérieur, ce numéro personnel, unique et exclusif est attribué aux étrangers qui établissent en Espagne des liens économiques, professionnels ou sociaux — l'achat d'un bien immobilier en fait partie.
En tant que résident en France, vous avez deux options : le demander directement en Espagne auprès de la Police nationale (Policía Nacional), ou le solliciter auprès du Consulat général d'Espagne à Paris (ou du consulat de votre circonscription), muni du formulaire EX-15, d'un passeport en cours de validité et d'un justificatif du motif de la demande. Le Consulat d'Espagne à Paris précise que la présence physique du demandeur — ou de son représentant muni d'une procuration — est obligatoire et qu'un rendez-vous préalable (« cita previa ») est indispensable ; le délai de traitement annoncé est d'environ 4 à 5 semaines, le numéro étant attribué par la Commission générale des étrangers en Espagne. Anticiper cette démarche avant toute offre d'achat vous évite de bloquer la signature chez le notaire faute de numéro attribué à temps.
Le rôle du notaire et l'inscription au Registro de la Propiedad
Comme en France, le notaire espagnol est un officier public impartial : le Conseil général du notariat espagnol (Notariado) rappelle qu'il fournit un conseil gratuit et impartial aux parties avant d'authentifier la vente par une escritura pública, l'acte notarié qui matérialise juridiquement le transfert de propriété.
Signer chez le notaire ne suffit toutefois pas : pour que la vente soit pleinement opposable aux tiers, l'acte doit ensuite être inscrit au Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol placé sous l'autorité du ministère de la Justice. Ce registre public permet de vérifier, avant l'achat, que le vendeur est bien le propriétaire du bien et qu'aucune charge — hypothèque, servitude, saisie — ne le grève. Une fois l'acte inscrit, l'acquéreur bénéficie d'une protection légale renforcée, même si un vice affectant le titre du vendeur venait à être découvert ultérieurement. C'est un maillon de sécurité juridique que je fais systématiquement vérifier avant toute signature, en complément des vérifications que vous connaissez déjà en France.
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Prendre contact →Sources et méthodologie
- Ministerio del Interior (Espagne) — Número de Identidad de Extranjero (NIE) — interior.gob.es (consulté le 13/08/2026)
- Consulado General de España en París — Número de Identidad de Extranjero (NIE) — exteriores.gob.es — Consulat d'Espagne à Paris (consulté le 13/08/2026)
- Consejo General del Notariado (notariat espagnol) — informations sur le conseil notarial et l'achat immobilier — notariado.org (consulté le 13/08/2026)
- Ministerio de Justicia (Espagne) — Registro de la Propiedad — mjusticia.gob.es (consulté le 13/08/2026)
- Agencia Tributaria — IRNR, taux applicables aux revenus locatifs des non-résidents — sede.agenciatributaria.gob.es (consulté le 13 août 2026)
- Ley reguladora de las Haciendas Locales, art. 72 (via Iberley) — taux minimum et maximum de l'IBI pour les biens urbains — iberley.es (consulté le 13 août 2026)
- Agencia Tributaria — Impuesto sobre el Patrimonio, exigibilité et minimum exonéré pour les non-résidents — sede.agenciatributaria.gob.es (consulté le 13 août 2026)
- Immobilier.notaires.fr (Chambre des notaires de France) — bilan des achats immobiliers des Français à l'étranger — immobilier.notaires.fr (consulté le 13 août 2026)
Les démarches décrites (NIE, notaire, Registro de la Propiedad) concernent la procédure générale applicable à un acheteur résidant en France ; les délais consulaires peuvent varier selon l'affluence. Les taux d'imposition sur la transaction elle-même (ITP pour l'ancien, IVA + AJD pour le neuf) varient selon la Communauté autonome et n'ont pas pu être vérifiés auprès d'une source officielle accessible au moment de la rédaction : ils ne sont donc pas indiqués ici et doivent être confirmés auprès d'un notaire ou d'un fiscaliste local avant toute offre. Le taux IRNR (19% UE/EEE, 24% autres pays) et le minimum exonéré de l'impôt sur la fortune pour non-résidents (700 000€) proviennent de l'Agencia Tributaria ; le taux d'IBI (0,4% à 1,1%, jusqu'à 1,3% dans certains cas) provient du texte légal encadrant la fiscalité locale espagnole, mais le taux exact appliqué dépend de chaque commune et doit être vérifié auprès de la mairie du lieu du bien. L'affirmation selon laquelle l'Espagne est la destination la plus prisée des Français achetant à l'étranger s'appuie sur le constat qualitatif de la Chambre des notaires, qui ne publie pas de statistique chiffrée sur ce point précis ; elle est présentée ici comme une tendance observée par la profession, non comme une statistique vérifiée. Données consultées en août 2026. Les taux d'imposition et les seuils fiscaux peuvent évoluer ; une vérification actualisée auprès d'un fiscaliste est nécessaire avant toute décision.