Roses, la perle de la Costa Brava
Roses (Rosas en castillan) est une ville côtière de la province de Gérone, en Catalogne. Avec sa magnifique baie, ses plages de sable fin et son arrière-pays montagneux, elle attire chaque année de nombreux acheteurs européens, notamment français. Le marché immobilier y est dynamique et les prix, bien que plus élevés qu'en France rurale, restent attractifs comparés aux marchés côtiers français.
Avec Élodie Cimiotta, conseillère iad España sur le secteur, vous bénéficiez d'une interlocutrice francophone qui connaît parfaitement le marché et les démarches administratives franco-espagnoles.
Les prix de l'immobilier à Roses en 2026
Selon le rapport Idealista sur les prix du marché à Roses, le prix moyen affiché dans les annonces de vente s'établissait à environ 3 439 €/m² en juillet 2026. Il s'agit d'un prix moyen constaté sur les annonces publiées sur cette plateforme, et non d'un relevé des transactions réellement signées chez le notaire (le rapport ne précise pas sa méthodologie sur ce point) : l'écart entre prix affiché et prix de vente final peut être significatif, à la hausse comme à la baisse selon la négociation.
Ce prix moyen recouvre des écarts importants selon le type de bien, l'étage, la vue mer, l'état et le quartier — un studio en résidence sans vue et une villa avec piscine en front de mer ne se situent évidemment pas dans la même fourchette. Faute d'une source publique détaillant des fourchettes fiables par catégorie de bien, nous ne publions pas de prix indicatifs par type de logement sur cette page : une estimation individuelle du bien reste nécessaire pour obtenir un ordre de grandeur pertinent.
Source consultée le 12 août 2026 : Idealista — rapport prix du marché à Roses (3 439 €/m² en juillet 2026).
Acheter en Espagne depuis la France
L'achat immobilier en Espagne comporte des spécificités importantes pour un acquéreur français : obtention d'un NIE (numéro d'identification étranger), ouverture d'un compte bancaire espagnol, frais d'acquisition d'environ 10-12% du prix de vente. Élodie vous guide pas à pas dans toutes ces démarches.
Les quartiers de Roses
La ville de Roses se divise en plusieurs secteurs avec des caractéristiques différentes. Le centre-ville propose une animation toute l'année avec commerces et restaurants. Santa Margarita est un quartier résidentiel calme très prisé des familles. Almadrava offre des propriétés haut de gamme avec accès direct à la mer. Retrouvez le détail de chaque secteur sur la page d'estimation à Roses, ou consultez le guide pour vendre sur la Costa Brava si vous êtes propriétaire.
Investissement locatif à Roses
Roses est une destination touristique fréquentée en saison estivale. La rentabilité d'une location saisonnière à Roses varie fortement selon le prix d'acquisition, l'obtention d'une licence touristique, la localisation exacte, le taux d'occupation réel, les charges de copropriété et la fiscalité applicable (voir plus bas) : elle doit être calculée bien par bien, à partir d'hypothèses documentées, et non estimée par une fourchette générique. Élodie vous conseille sur les secteurs les plus recherchés et sur les réglementations locales en matière de location touristique.
Roses côté mer : baie, plages et vie nautique
La ville s'étend sur les rives du golfe de Roses, à l'extrémité nord de la baie, au pied du parc naturel du Cap de Creus. Le sentier de grande randonnée GR 92, qui longe le littoral, relie Roses à Cadaqués (environ 22 km) et aux marais de l'Empordà (environ 16 km), pour les amateurs de balades côtières. La promenade bordée de palmiers, le port de pêche et les vestiges de la Ciutadella (fortifications du XVIe siècle, musée ouvert depuis 2004) donnent au centre-ville son caractère.
Le port de plaisance de Roses compte 483 places d'amarrage, dont 110 réservées aux passagers de passage, avec un tirant d'eau allant de 3,5 à 9 mètres. Voile, plongée, kayak, planche à voile, aviron ou jet-ski s'y pratiquent toute l'année, et la baie accueille régulièrement des compétitions nautiques internationales. Cette vocation nautique explique en partie l'attrait de la ville pour les acheteurs français en quête d'une résidence secondaire orientée loisirs de mer plutôt que farniente pur.
Roses compte 20 175 habitants selon les estimations de population de l'Idescat (Institut d'Estadística de Catalunya) pour 2025. Comme la plupart des communes du littoral de la Costa Brava, sa population augmente sensiblement en période estivale, sans qu'un chiffre officiel précis de fréquentation saisonnière ait pu être identifié auprès d'une source institutionnelle au moment de la rédaction — cette donnée n'est donc pas indiquée ici. Cette saisonnalité, bien connue localement, structure néanmoins le marché immobilier : tension plus marquée sur la location de courte durée en été, ville plus calme et services réduits hors saison.
Rejoindre Roses depuis la France : aéroports et accès routier
L'aéroport le plus proche est celui de Gérone-Costa Brava (GRO), à environ 71 km de Roses, soit environ 56 minutes de route selon les calculateurs d'itinéraire. Il est desservi par Ryanair, notamment via une liaison directe avec l'aéroport de Paris-Beauvais. L'aéroport de Barcelone-El Prat, hub plus important avec davantage de vols directs depuis les grandes villes françaises, se trouve à environ 160 km, soit près de 2 heures de route.
Par la route, Roses est accessible via l'autoroute AP-7 puis la C-260, à une distance raisonnable de la frontière française et de Perpignan — un atout apprécié des propriétaires de résidence secondaire qui souhaitent pouvoir s'y rendre en voiture sur un week-end prolongé.
Point de vigilance souvent négligé : pour un résident fiscal français, un bien détenu en Espagne entre dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au même titre qu'un bien en France, dès lors que le patrimoine immobilier net mondial du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Cette règle, propre à la fiscalité française, s'ajoute aux obligations fiscales espagnoles déjà évoquées — un point à anticiper avec un conseil fiscal des deux côtés de la frontière.
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Élodie vous accompagne gratuitement et sans engagement dans votre projet à Roses, sur la Costa Brava ou dans les Hauts Cantons de l'Hérault.
Demander une estimation →Sources et méthodologie
- Idescat (Institut d'Estadística de Catalunya) — « El municipi en xifres, Roses » (population officielle) — idescat.cat (consulté le 13 août 2026, donnée de référence 2025)
- Idealista — rapport prix du marché immobilier à Roses — idealista.com (consulté le 12 août 2026, donnée de référence juillet 2026)
- Costa Brava — office de tourisme officiel, fiche « Port de plaisance de Roses » — fr.costabrava.org (consulté le 13 août 2026)
- Verymap — distance Roses / aéroport de Gérone-Costa Brava — verymap.net (consulté le 13 août 2026)
- Planderoute — itinéraire Roses / aéroport de Barcelone — planderoute.net (consulté le 13 août 2026)
- Aéroport de Paris-Beauvais — page destination Gérone — aeroportparisbeauvais.com (consulté le 13 août 2026)
- impots.gouv.fr — IFI et biens immobiliers en France et/ou à l'étranger — impots.gouv.fr (consulté le 13 août 2026)
La population est celle publiée par l'Idescat (institut officiel de statistique de Catalogne) ; aucun chiffre officiel de fréquentation touristique saisonnière n'a pu être identifié auprès d'une source institutionnelle et n'est donc pas avancé. Le prix moyen au m² provient des annonces publiées sur Idealista (prix affichés, pas nécessairement les prix de transaction réels) ; en l'absence de source publique fiable détaillant des fourchettes par type de bien, aucune fourchette par catégorie n'est indiquée — une estimation individuelle reste nécessaire. Les distances et temps de trajet routiers sont issus de calculateurs d'itinéraires (Verymap, Planderoute) et sont donnés à titre indicatif : ils varient selon le trafic et la saison. Les fréquences et tarifs des vols ne sont pas précisés ici et doivent être vérifiés directement auprès des compagnies aériennes avant réservation. La règle IFI présentée concerne uniquement la fiscalité française des résidents fiscaux français et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé tenant compte de la convention fiscale franco-espagnole. La rentabilité locative n'est volontairement pas chiffrée : elle dépend de trop de variables propres à chaque bien pour être résumée par une fourchette générique.