Comprar immobles a Espanya, una oportunitat per aprofitar
Amb el seu clima mediterrani, el seu art de viure, la seva gastronomia i els preus que sovint es mantenen més accessibles que a França, Espanya segueix sent la destinació més popular dels francesos que compren al sol a l'estranger, així ho constata la Cambra Notarial en el seu informe anual sobre les compres immobiliàries dels francesos a l'estranger, sense publicar, però, xifres precises sobre la quota de mercat espanyola. Catalunya, i en particular la Costa Brava, concentra una part important d'aquestes adquisicions gràcies a la seva proximitat amb França.
Contràriament a la creença popular, comprar a Espanya no és més complicat que a França, sempre que tinguis un bon suport. Élodie Cimiotta és la vostra persona de contacte de parla francesa a Roses.
Residència principal o residència secundària?
La situació fiscal del teu immoble a Espanya depèn del nombre de dies que hi passis. Si resideixes a Espanya més de 183 dies a l'any, et converteixes en resident fiscal espanyol i has de declarar els teus ingressos mundials a l'administració espanyola. A continuació, continueu sent resident fiscal francès i heu de declarar els vostres béns immobles espanyols a França.
La fiscalitat de béns immobles a Espanya
Impost sobre la renda del lloguer
Els no residents que lloguen la seva propietat a Espanya estan subjectes a l'IRNR (Impost sobre la Renta de No Residentes). Segons l'Agencia Tributaria (l'administració tributària espanyola), el tipus aplicable és del 19% per als residents a la UE, Islàndia, Noruega i, des de l'11 de juliol de 2021, Liechtenstein; és del 24% per a altres no residents. El conveni fiscal franco-espanyol evita la doble imposició.
IBI - Impost sobre béns immobles
Equivalent a l'impost sobre béns immobles francès, l'IBI (Impost sobre Béns Immobles) es calcula sobre el valor cadastral de l'immoble. Segons la Llei reguladora de las Haciendas Locales, art. 72, la taxa aplicable als béns urbans varia segons els municipis entre el 0,4% i l'1,1% del valor cadastral, amb excepcions de fins a l'1,3% en determinats casos previstos per la llei; la tarifa exacta la fixa cada any el municipi on es troba l'immoble.
Impost sobre el patrimoni (IP)
Segons l'Agència Tributària, els no residents propietaris d'immobles a Espanya poden estar subjectes a l'Impost sobre el Patrimoni per sobre d'un mínim exempt de 700.000 euros d'actius nets situats a Espanya. Aquesta quantitat s'aplica a nivell nacional per als no residents; determinades comunitats autònomes també apliquen normes o reduccions addicionals que puguin modificar la tributació efectiva, que s'han de consultar amb un professional fiscal abans de qualsevol decisió.
Paranys a evitar
- Comprar sense comprovar les despeses i deutes de copropietat del venedor
- No comprovar la cèdula d'habitabilitat
- Ignorant les normes de planificació local
- Signar un contracte en castellà sense traducció
- Subestimar els costos de manteniment d'una segona residència
Assegurança per a la seva propietat a Espanya
És imprescindible assegurar la teva propietat espanyola. Algunes pòlisses d'assegurança franceses cobreixen mercaderies a l'estranger a la UE. En cas contrari, les asseguradores espanyoles ofereixen contractes multirisc aptes per a no residents.
El NIE, requisit imprescindible per a qualsevol transacció
Abans de signar qualsevol cosa, qualsevol comprador estranger ha d'obtenir el NIE (Número d'Identitat de Extranjero), el número que permet a l'administració espanyola identificar-te fiscalment i administrativament. Segons el Ministeri de l'Interior espanyol, aquest número personal, únic i exclusiu s'assigna als estrangers que estableixen vincles econòmics, professionals o socials a Espanya -la compra d'immobles és un d'ells-.
Com a resident a França, tens dues opcions: sol·licitar-ho directament a Espanya a la Policia Nacional (Policía Nacional), o sol·licitar-ho al Consolat General d'Espanya a París (o al consolat del teu districte), amb el model EX-15, passaport en vigor i justificant del motiu de la sol·licitud. El Consolat d'Espanya a París especifica que és obligatòria la presència física del sol·licitant —o el seu representant amb apoderament— i que és imprescindible una cita prèvia (“cita prèvia”); el temps de tramitació anunciat és aproximadament d'entre 4 i 5 setmanes, el número l'assigna la Comissió General d'Estrangers a Espanya. Anticipar aquest plantejament abans de qualsevol oferta de compra impedeix bloquejar la signatura al notari per manca d'un número assignat a temps.
El paper del notari i la inscripció al Registre de la Propietat
Com a França, el notari espanyol és un funcionari públic imparcial: el Consell General del Notariat Espanyol recorda que ofereix un assessorament lliure i imparcial a les parts abans d'autenticar la compravenda mitjançant una escriptura pública, l'escriptura notarial que materialitza legalment el traspàs de la propietat.
Amb la signatura notari, però, no n'hi ha prou: perquè la compravenda sigui plenament oposable a tercers, l'escriptura s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat, el registre de la propietat espanyol que està sota la competència del Ministeri de Justícia. Aquest registre públic permet comprovar, abans de la compra, que el venedor és realment el propietari de l'immoble i que no se li imposa cap càrrec –hipoteca, servitud, embargament–. Un cop registrada l'escriptura, el comprador es beneficia d'una protecció jurídica reforçada, encara que posteriorment es descobreixi un defecte que afecti el títol del venedor. És un enllaç de seguretat jurídica que verifico sistemàticament abans de qualsevol signatura, a més de les verificacions que ja coneixeu a França.
Un projecte immobiliari? t'acompanyaré.
Estimació, venda, compra gratuïta — Élodie Cimiotta respon ràpidament i sense compromís.
Posa't en contacte →Fonts i metodologia
- Ministeri de l'Interior (Espanya) — Número d'Identitat de Extranjero (NIE) — interior.gob.es (consultat el 13/08/2026)
- Consolat General d'Espanya a París — Extranjero Identidad Número (NIE) — exteriores.gob.es — Consolat d'Espanya a París (consultat el 13/08/2026)
- Consejo General del Notariado —informació sobre l'assessorament notarial i la compra d'immobles— notarial.org (consultat el 13/08/2026)
- Ministerio de Justicia (Espanya) — Registre de la Propietat — mjusticia.gob.es (consultat el 13/08/2026)
- Agencia Tributaria — IRNR, tarifes aplicables als ingressos de lloguer de no residents — sede.agenciatributaria.gob.es (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Llei reguladora de las Haciendas Locales, art. 72 (via Iberley) — Tarifes mínimes i màximes de l'IBI per a propietats urbanes — iberley.es (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Agencia Tributaria — Impost sobre el Patrimoni, exigibilitat i exempció mínima per a no residents — sede.agenciatributaria.gob.es (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Immobilier.notaires.fr (Càmara dels Notaris de França) — revisió de les compres immobiliàries dels francesos a l'estranger — real estate.notaires.fr (consultat el 13 d'agost de 2026)
Els tràmits descrits (NIE, notari, Registre de la Propietat) es refereixen al procediment general aplicable a un comprador resident a França; Els retards consulars poden variar segons les aglomeracions. Els tipus impositius de la transacció en si (ITP per a l'antiga, IVA + AJD per a la nova) varien segons la comunitat autònoma i no s'han pogut verificar amb una font oficial accessible en el moment d'escriure aquest escrit: per tant, no s'indiquen aquí i s'han de confirmar amb un notari o un especialista fiscal local abans de qualsevol oferta. El tipus IRNR (19% UE/EEE, 24% altres països) i el mínim exempt de l'impost sobre el patrimoni per als no residents (700.000 €) provenen de l'Agencia Tributaria; el tipus de l'IBI (del 0,4% al 1,1%, fins a l'1,3% en determinats casos) prové del text legal que regula la fiscalitat local espanyola, però el tipus exacte aplicat depèn de cada municipi i s'ha de consultar a l'ajuntament on es trobi l'immoble. L'afirmació que Espanya és la destinació més popular dels francesos que compren a l'estranger es basa en l'observació qualitativa de la Cambra del Notari, que no publica xifres sobre aquest punt concret; es presenta aquí com una tendència observada per la professió, no com una estadística verificada. Dades consultades a l'agost de 2026. Els tipus impositius i els llindars impositius poden canviar; Cal una verificació actualitzada amb un professional fiscal abans de prendre qualsevol decisió.