Comprar inmuebles en España, una oportunidad a aprovechar
Con su clima mediterráneo, su arte de vivir, su gastronomía y sus precios a menudo más accesibles que en Francia, España sigue siendo el destino preferido de los franceses que compran bajo el sol en el extranjero: así lo constata la Cámara de Notarios en su informe anual sobre las compras inmobiliarias de los franceses en el extranjero, sin publicar cifras precisas sobre la cuota de mercado española. Cataluña, y en particular la Costa Brava, concentra una parte importante de estas adquisiciones gracias a su proximidad con Francia.
Contrariamente a la creencia popular, comprar en España no es más complicado que en Francia, siempre que cuentes con un buen apoyo. Élodie Cimiotta es su persona de contacto francófona en Roses.
¿Residencia principal o residencia secundaria?
El estado fiscal de su propiedad en España depende del número de días que pase allí. Si resides en España más de 183 días al año, te conviertes en residente fiscal español y debes declarar tus ingresos mundiales a la administración española. A continuación, usted sigue siendo residente fiscal francés y debe declarar sus bienes inmuebles españoles en Francia.
Fiscalidad inmobiliaria en España
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Los no residentes que alquilan su propiedad en España están sujetos al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Según la Agencia Tributaria (la administración tributaria española), el tipo aplicable es el 19% para los residentes en la UE, Islandia, Noruega y, desde el 11 de julio de 2021, Liechtenstein; es del 24% para los demás no residentes. El convenio fiscal franco-español evita la doble imposición.
IBI - impuesto a la propiedad
Equivalente al impuesto inmobiliario francés, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) se calcula sobre el valor catastral de la propiedad. Según la Ley reguladora de las Haciendas Locales, art. 72, el tipo aplicable a la propiedad urbana varía según los municipios entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, con excepciones de hasta el 1,3% en determinados casos previstos por la ley; la tarifa exacta la fija cada año el municipio donde se encuentra la propiedad.
Impuesto sobre el patrimonio (PI)
Los no residentes propietarios de bienes inmuebles en España pueden estar sujetos al impuesto sobre el patrimonio español (Impuesto sobre el Patrimonio) por encima de un mínimo exento de 700.000 euros de activos netos ubicados en España, según la Agencia Tributaria. Este importe se aplica a nivel nacional para los no residentes; determinadas comunidades autónomas también aplican normas adicionales o reducciones que pueden modificar la tributación efectiva, que deberán ser consultadas con un profesional fiscal antes de cualquier decisión.
Trampas a evitar
- Comprar sin consultar los cargos de copropiedad y deudas del vendedor
- No comprobar la cédula de habitabilidad
- Ignorar las reglas de planificación local
- Firmar un contrato en español sin traducción
- Subestimar los costes de mantenimiento de una segunda vivienda
Seguro para tu propiedad en España
Es imprescindible asegurar su propiedad española. Algunas pólizas de seguro francesas cubren bienes en el extranjero en la UE. Por lo demás, las aseguradoras españolas ofrecen contratos multirriesgo aptos para no residentes.
El NIE, requisito imprescindible para cualquier transacción
Antes de firmar cualquier cosa, cualquier comprador extranjero debe obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número que permite a la administración española identificarle fiscal y administrativamente. Según el Ministerio del Interior español, este número personal, único y exclusivo se asigna a los extranjeros que establecen vínculos económicos, profesionales o sociales en España -la compra de bienes inmuebles es uno de ellos-.
Como residente en Francia, tienes dos opciones: solicitarlo directamente en España a la Policía Nacional, o solicitarlo en el Consulado General de España en París (o el consulado de tu distrito), con el modelo EX-15, pasaporte en vigor y justificante del motivo de la solicitud. El Consulado de España en París especifica que la presencia física del solicitante -o de su representante con poder- es obligatoria y que es imprescindible una cita previa (“cita previa”); El tiempo de tramitación anunciado es de aproximadamente 4 a 5 semanas, siendo el número asignado por la Comisión General de Extranjería en España. Anticiparse a esta actitud ante cualquier oferta de compra evita bloquear la firma ante notario por falta de un número asignado a tiempo.
El papel del notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad
Como en Francia, el notario español es un funcionario público imparcial: el Consejo General del Notariado Español (Notariado) recuerda que asesora gratuitamente e imparcialmente a las partes antes de autentificar la compraventa mediante escritura pública, el documento notarial que materializa legalmente la transferencia de propiedad.
Sin embargo, no basta con firmar ante notario: para que la venta sea plenamente oponible a terceros, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, el registro de la propiedad español dependiente del Ministerio de Justicia. Este registro público permite comprobar, antes de la compra, que el vendedor es efectivamente el propietario del inmueble y que no se le impone ninguna carga (hipoteca, servidumbre, embargo). Una vez registrada la escritura, el comprador se beneficia de una mayor protección jurídica, incluso si posteriormente se descubre un defecto que afecte al título del vendedor. Es un vínculo de seguridad jurídica que verifico sistemáticamente antes de cualquier firma, además de las verificaciones que ya conocéis en Francia.
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Ponte en contacto →Fuentes y metodología
- Ministerio del Interior (España) — Número de Identidad de Extranjero (NIE) — interior.gob.es (consultado el 13/08/2026)
- Consulado General de España en París — Extranjero Identidad Número (NIE) — exteriores.gob.es — Consulado de España en París (consultado el 13/08/2026)
- Consejo General del Notariado — información sobre asesoramiento notarial y compra de inmuebles — notariado.org (consultado el 13/08/2026)
- Ministerio de Justicia (España) — Registro de la Propiedad — mjusticia.gob.es (consultado el 13/08/2026)
- Agencia Tributaria — IRNR, tipos aplicables a las rentas de alquiler de no residentes — sede.agenciatributaria.gob.es (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Ley reguladora de las Haciendas Locales, art. 72 (vía Iberley) — Tarifas mínimas y máximas del IBI para inmuebles urbanos — iberley.es (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Agencia Tributaria — Impuesto sobre el Patrimonio, exigibilidad y exención mínima para no residentes — sede.agenciatributaria.gob.es (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Immobilier.notaires.fr (Cámara de Notarios de Francia) — análisis de las compras de inmuebles realizadas por franceses en el extranjero — inmobiliaria.notaires.fr (consultado el 13 de agosto de 2026)
Los procedimientos descritos (NIE, notario, Registro de la Propiedad) se refieren al procedimiento general aplicable a un comprador residente en Francia; Los retrasos consulares pueden variar dependiendo de la aglomeración. Los tipos impositivos sobre la transacción en sí (ITP para los antiguos, IVA + AJD para los nuevos) varían según la comunidad autónoma y no se han podido verificar con una fuente oficial accesible en el momento de escribir este artículo: por lo tanto, no se indican aquí y deben confirmarse con un notario o un especialista fiscal local antes de cualquier oferta. El tipo del IRNR (19% UE/EEE, 24% resto países) y el mínimo exento del impuesto sobre el patrimonio para no residentes (700.000€) proceden de la Agencia Tributaria; El tipo del IBI (del 0,4% al 1,1%, hasta el 1,3% en determinados casos) proviene del texto legal que regula la tributación local española, pero el tipo exacto aplicado depende de cada municipio y debe consultarse con el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad. La afirmación de que España es el destino preferido de los franceses que compran en el extranjero se basa en la observación cualitativa del Colegio de Notarios, que no publica cifras sobre este punto concreto; se presenta aquí como una tendencia observada por la profesión, no como una estadística verificada. Datos consultados a agosto de 2026. Las tasas impositivas y los umbrales impositivos pueden cambiar; Es necesaria una verificación actualizada con un profesional de impuestos antes de cualquier decisión.