La fiscalidad sobre las ventas en España no es insuperable, pero sigue una lógica distinta a la nuestra. Lo que desestabiliza a los vendedores franceses no es la complejidad: es el vocabulario, los plazos y el hecho de que dos administraciones –la española y la francesa– estén interesadas en la misma operación. Anticiparse a estos puntos significa vender con tranquilidad y saber, desde el principio, lo que realmente quedará en tu cuenta.
Este artículo proporciona puntos de referencia educativos e indicativos. No reemplaza el consejo de un gerente, un abogado fiscalista o su notario, los únicos autorizados para cuantificar su situación personal.
El NIE: el primer trozo del expediente
Un número sin el cual nada avanza
El NIE (Número de identidad de extranjero) es tu número de identificación de extranjero en España. Es imprescindible para firmar ante notario, para declarar impuestos y, en muchos casos, para cerrar las cuentas vinculadas al inmueble. Si compraste en España, necesariamente tienes uno: aparece en tu documento de compra (escribiendo).
Encuéntralo o renuevalo a tiempo
Dos errores habituales: la pérdida del NIE y el certificado asociado caducado. En ambos casos, el procedimiento se resuelve con el consulado de españa o una jefatura de policía española, pero lleva tiempo. Esto es lo primero que debe comprobar cuando se avecina una venta, mucho antes de recibir una oferta.
La retención del 3%: un depósito, no un impuesto adicional
Cuando el vendedor es residente no fiscal en España, el comprador retiene el 3% del precio de venta el día de la firma y lo paga directamente al Tesoro español, a través del formulario 211. Por tanto, sólo recibes el 97% del precio en el momento del acto.
Esta retención no es un impuesto adicional: es un depósito sobre el impuesto que luego tendrás que pagar con cargo a tu plusvalía. Si el impuesto realmente adeudado es inferior a esta cantidad –o incluso cero, en caso de venta con pérdidas– puedes solicitar el reembolso a la administración española. Muchos vendedores ignoran esto y dejan este dinero como depósito.
La retención del 3% se deduce de su impuesto final. Se puede reembolsar total o parcialmente: la declaración aún debe presentarse a tiempo.
Impuesto sobre las plusvalías en el lado español
El modelo 210, dentro de los plazos legales
La plusvalía realizada por un no residente se declara mediante el modelo 210 (Impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR). Debe presentarse el modelo 210. dentro de los tres meses siguientes a la expiración del plazo de un mes desde la venta. El tipo aplicable a los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein es 19% sobre plusvalía neta.
Lo que reduce la base imponible
El valor agregado no es la simple diferencia entre precio de compra y precio de venta. En particular, se podrán deducir los honorarios e impuestos pagados en el momento de la adquisición, los honorarios de agencia y, en determinadas condiciones, las obras de mejora debidamente facturadas. De ahí la importancia de conservar todos los documentos justificativos, que a veces tienen quince o veinte años.
Plusvalía municipal, no confundir
el plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU) es un impuesto local, que se paga al ayuntamiento, en función del incremento del valor del terreno entre la compra y la venta. Lo debe el vendedor, pero cuando este último no es residente, es el comprador quien asume la responsabilidad sustitutiva, lo que generalmente se negocia en el acuerdo.
desde el Reforma 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), coexisten dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable; a falta de una ganancia real sobre la tierra, en principio no se debe pagar el impuesto. Su importe varía mucho de un municipio a otro: sólo el ayuntamiento del lugar de ubicación del inmueble puede calcularlo con precisión.
¿Y del lado francés?
Residente fiscal de Francia, deberá declarar también la transferencia en Francia. Según el artículos 13 y 24 del convenio fiscal franco-español, las ganancias de capital obtenidas de bienes inmuebles situados en España están sujetas a impuestos en España. Francia concede un crédito fiscal igual al impuesto pagado en España, hasta el límite del impuesto francés correspondiente a esta renta.
El cálculo francés puede diferir del cálculo español. El tratamiento fiscal final, en particular en lo que respecta a la situación personal del vendedor y a las eventuales cotizaciones a la seguridad social, deberá verificarse ante notario, abogado fiscal o profesional competente antes de la venta.
Tres reflejos para vender tranquilamente
- Consulta el NIE y recoge elescribiendo, facturas de obra y avisos de IBI del borrador de venta.
- Antes de fijar el precio, calcule el importe neto que realmente le devolverá después de impuestos.
- Rodéate de un asesor bilingüe y un gerente o abogado fiscal acostumbrado a no residentes.
Bien preparado, una venta en España se desarrolla sin problemas y te deja con toda la energía que necesitas para tu próximo proyecto, tanto en España como en Francia. Si su propiedad está ubicada en la Costa Brava, encuentre también nuestros consejos para vende tu propiedad en la Costa Brava.
Fuentes y verificación.
- Plazo de presentación del modelo 210 (ganancias patrimoniales de no residente) — Agencia Tributaria: placa de declaración del modelo 210
- Retención del 3% (modelo 211), tipo del 19% y devolución del exceso — Agencia Tributaria: riqueza patrimonial derivada de la transmisión
- Convenio fiscal franco-español de 10 de octubre de 1995 (artículos 13 y 24) — Dirección General de Hacienda Pública: versión consolidada del acuerdo
- Reforma 2021 del IIVTNU (plusvalía municipal), dos métodos de cálculo y ausencia de impuesto en caso de ganancia nula — BOE: Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre
- NIE (número de identificación de extranjero) — Consulado de España en París: Número de identidad de extranjero
Información verificada el 15 de agosto de 2026 (artículo publicado el 14 de agosto de 2026), dada a título informativo: tarifas, plazos y condiciones de pago plusvalía Las autoridades municipales evolucionan y dependen de su situación. Este artículo no constituye asesoramiento fiscal personalizado; Haga que su caso sea validado sistemáticamente por un notario, un abogado fiscal o un profesional competente antes de la venta.
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