La fiscalitat de vendes a Espanya no és insalvable, però segueix una lògica diferent a la nostra. El que desestabilitza els venedors francesos no és la complexitat: és el vocabulari, els terminis i el fet que dues administracions –espanyola i francesa– estiguin interessades en la mateixa operació. Anticipar aquests punts vol dir vendre amb tranquil·litat i saber, des d'un primer moment, què quedarà realment al teu compte.
Aquest article ofereix punts de referència educatius i orientatius. No substitueix el consell d'a gerent, un advocat fiscal o el seu notari, els únics autoritzats per quantificar la seva situació personal.
El NIE: la primera peça de l'expedient
Un nombre sense el qual res avança
El NIE (Número d'identitat d'estranger) és el vostre número d'identificació d'estranger a Espanya. És imprescindible per signar amb el notari, per declarar impostos i, en molts casos, per tancar els comptes vinculats a l'immoble. Si has comprat a Espanya, necessàriament en tens un: apareix al teu document de compra (escriptura).
Troba'l o renova'l a temps
Dos inconvenients habituals: el NIE perdut i el certificat associat que ha caducat. En ambdós casos, el procediment es resol amb el consolat d'Espanya o una seu de la policia espanyola, però requereix temps. Això és el primer que cal comprovar quan s'acosta una venda, molt abans de rebre una oferta.
La retenció del 3%: un dipòsit, no un impost addicional
Quan el venedor sigui no resident fiscal a Espanya, el comprador reté el 3% del preu de venda el dia de la signatura i el paga directament a Hisenda espanyola, a través del formulari 211. Per tant, només rebeu el 97% del preu en el moment de l'acte.
Aquesta retenció no és un impost addicional: és un dipòsit de l'impost que després hauràs de pagar amb la teva plusvàlua. Si l'impost efectivament degut és inferior a aquest import –o fins i tot zero, en cas de venda amb pèrdues–, podeu sol·licitar el reemborsament a l'administració espanyola. Molts venedors ho ignoren i deixen aquests diners com a dipòsit.
La retenció del 3% es dedueix de l'impost final. Es pot reemborsar parcialment o totalment: la declaració encara s'ha de presentar a temps.
Impost de plusvàlua a la part espanyola
El model 210, dins dels terminis legals
La plusvàlua realitzada per un no resident es declara mitjançant el model 210 (impost sobre la renda dels no residents, IRNR). Cal presentar el model 210 dins dels tres mesos següents a l'expiració del termini d'un mes des de la venda. La tarifa aplicable als residents de la Unió Europea, Islàndia, Noruega i Liechtenstein és 19% sobre la plusvàlua neta.
El que redueix la base imposable
El valor afegit no és la simple diferència entre el preu de compra i el preu de venda. En particular, es podran deduir les comissions i impostos pagats en el moment de l'adquisició, les comissions d'agència i, en determinades condicions, els treballs de millora degudament facturats. D'aquí la importància de conservar tots els documents acreditatius, de vegades de quinze o vint anys.
Plusvalía municipal, no s'ha de confondre
El plusvalia municipal (oficialment IIVTNU) és un impost local, pagat a l'ajuntament, basat en l'augment del valor del terreny entre la compra i la venda. El deu el venedor, però quan aquest últim és no resident, és el comprador qui es fa responsable com a substitut, cosa que generalment es negocia en el compromís.
Des del Reforma de 2021 (Reial Decret-llei 26/2021), coexisteixen dos mètodes de càlcul i el contribuent pot escollir el més favorable; en absència de guany real sobre el sòl, l'impost en principi no es deu. El seu import varia molt d'un municipi a un altre: només l'ajuntament de la ubicació de l'immoble pot calcular-lo amb precisió.
I pel costat francès?
resident fiscal de França, també heu de declarar la transferència a França. Segons el articles 13 i 24 del conveni fiscal franco-espanyol, les plusvàlues de béns immobles situats a Espanya són imposables a Espanya. França concedeix una deducció fiscal igual a l'impost pagat a Espanya, fins al límit de l'impost francès corresponent a aquestes rendes.
El càlcul francès pot diferir del càlcul espanyol. El tractament fiscal final, especialment pel que fa a la situació personal del venedor i les eventuals cotitzacions a la seguretat social, s'haurà de comprovar amb un notari, un advocat fiscal o un professional competent abans de la venda.
Tres reflexos per vendre pacíficament
- Consulta el NIE i recull elescriptura, factures d'obra i avisos IBI de l'esborrany de venda.
- Abans d'establir el preu, calculeu l'import net que us tornarà realment després d'impostos.
- Envolta't d'un assessor bilingüe i un gerent o advocat fiscal acostumat als no residents.
Ben preparada, una venda a Espanya surt sense problemes i et deixa tota l'energia que necessites per al teu proper projecte, tant a Espanya com a França. Si el vostre immoble està situat a la Costa Brava, també trobareu el nostre assessorament ven la teva propietat a la Costa Brava.
Fonts i verificació.
- Termini de presentació del model 210 (plusvàlua d'un no resident) — Agencia Tributaria: model de placa de declaració 210
- Retenció del 3% (model 211), tipus del 19% i devolució de l'excés — Agencia Tributaria: riquesa patrimonial derivada de la transmissió
- Conveni tributari franco-espanyol de 10 d'octubre de 1995 (articles 13 i 24) — Direcció General de Finances Públiques: versió consolidada de l'acord
- Reforma 2021 de l'IIVTNU (plusvalía municipal), dos mètodes de càlcul i absència d'impost en cas de guany zero — BOE: Reial Decret-llei 26/2021, de 8 de novembre
- NIE (número d'identificació d'estranger) — Consolat d'Espanya a París: Número d'identitat d'estranger
Informació verificada el 15 d'agost de 2026 (article publicat el 14 d'agost de 2026), donada només a títol informatiu: tarifes, terminis i condicions de pagament mésvalía les autoritats municipals evolucionen i depenen de la vostra situació. Aquest article no constitueix assessorament fiscal personalitzat; fes validar sistemàticament el teu cas per un notari, un advocat fiscal o un professional competent abans de la venda.
Estàs pensant vendre la teva propietat a Espanya?
Élodie t'acompanya de forma gratuïta i sense compromís, des del pressupost fins a la signatura, a Espanya; a França, Élodie només dóna suport als compradors.
Posa't en contacte →