« Frais de notaire » : l'expression revient à chaque projet d'achat, et elle inquiète souvent autant qu'elle intrigue. Bonne nouvelle : ce que l'on appelle ainsi ne va pas dans la poche du notaire. L'essentiel correspond à des taxes reversées à l'État et aux collectivités. Comprendre comment ces frais se composent en 2026 vous aide à préparer votre budget avec confiance, sans mauvaise surprise au moment de signer.

De quoi se composent réellement les « frais de notaire » ?

Trois grandes parts

Les frais d'acquisition réunissent trois éléments. D'abord les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), de loin la part la plus importante, perçus au profit du département et de la commune. Ensuite les émoluments du notaire, sa rémunération encadrée par un barème national. Enfin les débours et formalités, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour le compte du client (documents d'urbanisme, géomètre, publication au service de la publicité foncière). La rémunération réelle du notaire ne représente donc qu'une fraction de la note.

Contrairement à une idée reçue, les « frais de notaire » sont à plus de 80 % des taxes. Le notaire les collecte et les reverse : il n'en conserve qu'une petite part au titre de ses émoluments.

Combien prévoir en 2026 ?

Dans l'ancien

Pour un logement ancien, il faut généralement prévoir, à titre indicatif, autour de 7 % à 8 % du prix d'achat. Une nouveauté pèse sur ce calcul : la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur taux de droits de mutation de 0,5 point (le portant de 4,5 % à 5,0 %), de façon temporaire jusqu'en avril 2028. La grande majorité des départements, dont l'Hérault et l'Aude, ont appliqué cette hausse. Concrètement, sur un achat autour de 250 000 €, cela représente quelques centaines d'euros de plus qu'auparavant.

Dans le neuf

L'immobilier neuf reste nettement plus avantageux sur ce point : les droits de mutation y sont réduits, ce qui ramène les frais d'acquisition autour de 2 % à 3 % du prix indicatif. C'est un paramètre à intégrer dans toute comparaison entre un bien ancien et un programme neuf.

Astuce : pensez à distinguer, dans le prix affiché, ce qui relève du bien et ce qui relève du mobilier (cuisine équipée, meubles). Une ventilation justifiée peut réduire la base de calcul des frais. Votre notaire vous indiquera ce qui est admis.

La bonne nouvelle pour les primo-accédants

Si vous achetez votre résidence principale et que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes, vous êtes considéré comme primo-accédant. Dans ce cas, la hausse de 0,5 point des droits de mutation ne s'applique pas, quel que soit le département. Un atout réel pour celles et ceux qui se lancent dans leur premier achat dans l'Hérault ou l'Aude.

Ce point mérite toutefois d'être nuancé pour les achats en couple : l'exonération s'apprécie personne par personne, et non par foyer. Un couple marié sous un régime de communauté doit être composé de deux primo-accédants pour en bénéficier intégralement ; si un seul des deux conjoints a déjà été propriétaire, l'avantage peut être perdu ou réduit selon le mode de financement. Pour un achat en indivision (concubins, partenaires de Pacs), chaque acquéreur doit personnellement remplir la condition de primo-accession pour sa quote-part. Le ministère de l'Économie a lui-même rappelé que cet avantage « n'est pas automatique » et dépend de la situation matrimoniale et du montage de l'acquisition. Comme toute mesure fiscale, ses conditions précises doivent être vérifiées avec votre notaire au moment de votre projet.

Bien anticiper son budget d'achat

Les frais de notaire ne sont en général pas finançables par le prêt immobilier : ils doivent souvent être couverts par votre apport personnel. Les intégrer dès le départ dans votre plan de financement évite les mauvaises surprises et renforce votre dossier auprès de la banque. Un conseiller à vos côtés vous aide à estimer l'enveloppe globale — prix, frais, éventuels travaux — pour acheter l'esprit tranquille.

Un projet d'achat dans l'Hérault ou l'Aude ?

En France, Élodie Cimiotta accompagne uniquement les acquéreurs dans leur projet d’achat. Les vendeurs, les estimations et les mandats de vente en France sont pris en charge par Guillaume Roque, conseiller immobilier indépendant iad France. En Espagne, Élodie accompagne les acquéreurs et les vendeurs sur la Costa Brava.

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Élodie Cimiotta, conseillère immobilière iad
Élodie Cimiotta Conseillère & Manager iad depuis 2018 · 15 conseillers actifs · Quarante (Hérault) & Roses (Espagne) Publié le 26 juin 2026 · Mis à jour le 13 août 2026

Sources et méthodologie

Les taux indicatifs de frais d'acquisition (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) sont des ordres de grandeur communément admis par la profession notariale ; le montant exact dépend du prix, du département et de la nature du bien. La hausse de 0,5 point des droits de mutation (portant le taux départemental à 5,0 % au maximum) est autorisée par la loi de finances pour 2025 pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ; la grande majorité des départements français, dont l'Hérault et l'Aude, l'ont appliquée. L'exonération des primo-accédants existe bien, mais son application n'est pas automatique pour un achat en couple : elle dépend du régime matrimonial et du mode d'acquisition (indivision, communauté), comme le ministère de l'Économie l'a lui-même précisé — un point à vérifier avec votre notaire avant signature. Données consultées en août 2026. Les prix, taux et règles fiscales peuvent évoluer ; une vérification actualisée auprès de votre notaire est nécessaire avant toute décision.