Se lancer dans son premier achat : par où commencer ?
L'achat immobilier est souvent le projet d'une vie. Pour les primo-accédants, il peut paraître intimidant tant les démarches semblent complexes. Pourtant, en suivant les bonnes étapes et en étant bien accompagné, l'accession à la propriété est accessible à beaucoup plus de personnes qu'on ne le croit.
Dans l'Hérault et notamment autour de Quarante et des Hauts Cantons, les prix accessibles permettent à de nombreux primo-accédants de devenir propriétaires avec un apport modeste.
Étape 1 — Définir son budget réel
Avant de chercher, il faut connaître sa capacité d'emprunt. Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) entrée en vigueur au 1er janvier 2022, le taux d'effort — la part de vos revenus consacrée au remboursement du crédit, assurance emprunteur incluse — ne doit en principe pas dépasser 35% (avec une durée de prêt plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans dans certains cas). Les banques disposent toutefois d'une marge de dérogation limitée, notamment pour les primo-accédants. À cela s'ajoutent les frais de notaire (environ 7 à 8% dans l'ancien, contre 2 à 3% dans le neuf), les frais de garantie et les éventuels travaux. N'oubliez pas de garder une épargne de précaution.
Étape 2 — Obtenir un accord de principe bancaire
Avant même de visiter des biens, faites-vous préqualifier par votre banque ou un courtier. Un accord de principe vous permet de faire des offres crédibles et de négocier avec les vendeurs en position de force.
Les aides pour les primo-accédants
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : disponible sous conditions de ressources pour les primo-accédants
- Prêt Action Logement : si vous êtes salarié d'une entreprise de plus de 10 salariés
- Aides locales : la Région Occitanie et certaines communes proposent des aides complémentaires
Étape 3 — La recherche du bien
Définissez vos critères prioritaires (localisation, surface, nombre de chambres, jardin, garage) et ceux sur lesquels vous pouvez faire des compromis. Visitez au moins 5 à 10 biens avant de faire une offre pour avoir des éléments de comparaison.
Étape 4 — L'offre d'achat
L'offre d'achat est un engagement sérieux. Réfléchissez bien avant de la formuler. Elle doit mentionner le prix proposé, les conditions suspensives (obtention du prêt) et le délai de validité.
Étape 5 — Le compromis et la signature
Une fois l'offre acceptée, le compromis de vente est signé. Vous disposez alors de 10 jours pour vous rétracter sans pénalité. Ensuite, vous avez généralement 45 à 60 jours pour obtenir votre prêt avant la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Le PTZ en détail : zones, plafonds et conditions à vérifier
Le prêt à taux zéro (PTZ) mérite d'être regardé de près avant d'être écarté. Pour un achat dans l'ancien, il est réservé aux logements situés en zone B2 ou C — un simulateur officiel permet de vérifier la zone de votre commune. Il suppose également que des travaux d'amélioration représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Les ressources du foyer ne doivent pas dépasser certains plafonds selon la zone et la composition familiale : à titre d'exemple, en zone C, une personne seule doit avoir des revenus inférieurs à 28 500 € pour être éligible. Autre condition : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes (sauf exceptions liées au handicap, à un sinistre ou à une situation d'usufruit/nue-propriété), et s'engager à occuper le logement comme résidence principale dans un délai d'un an après l'achat, ou de six ans en cas de départ à la retraite. Le PTZ ne finance jamais un achat à lui seul : il complète obligatoirement un autre prêt immobilier (bancaire, prêt conventionné, PAS...). Ces conditions pouvant évoluer, un point avec votre banque ou un courtier reste indispensable pour confirmer votre éligibilité au moment de votre projet.
Le dossier de diagnostics techniques : ce que le vendeur doit vous remettre
Avant de signer, le vendeur a l'obligation de vous remettre un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au compromis puis à l'acte authentique. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état relatif à la présence d'amiante, l'état relatif aux termites dans les zones concernées, l'état des installations intérieures de gaz et d'électricité, l'état de l'installation d'assainissement non collectif le cas échéant, l'état des risques et pollutions, un diagnostic bruit dans certaines zones, ainsi que le carnet d'information du logement. Pour un premier achat, prenez le temps de lire chaque document avant de vous engager : un DPE défavorable, une installation électrique non conforme ou un risque identifié peuvent justifier une négociation sur le prix ou vous permettre d'anticiper un budget travaux.
Un projet immobilier ? Je vous accompagne.
Élodie vous accompagne dans votre achat en France. En Espagne, elle accompagne également les vendeurs.
Prendre contact →Sources et méthodologie
- Service-Public.fr — Prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement ancien — service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34966/1 (consulté le 13 août 2026)
- Service-Public.fr — Diagnostics immobiliers obligatoires lors d'une vente — service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/N20591 (consulté le 13 août 2026)
- economie.gouv.fr — Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers (taux d'effort maximal 35%, durée maximale 25 ans, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) — economie.gouv.fr/hcsf (consulté le 13 août 2026)
- economie.gouv.fr — Achat d'un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ? — economie.gouv.fr (consulté le 13 août 2026)
- Action Logement — Prêt Accession, conditions d'éligibilité (salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus) — actionlogement.fr (consulté le 13 août 2026)
La règle des « 33% » longtemps citée dans la presse et par les courtiers a été remplacée par la règle du taux d'effort maximal de 35% (assurance emprunteur incluse), fixée par le HCSF et juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 ; l'ancien chiffre de 33% figurant précédemment sur cette page était obsolète et a été corrigé. Le pourcentage de frais de notaire dans l'ancien (7 à 8%) est un ordre de grandeur habituellement observé (droits de mutation, émoluments du notaire et débours) ; le montant exact dépend du prix du bien et doit être calculé au cas par cas, par exemple via un simulateur notarial. Les conditions du PTZ (zones, plafonds de ressources, quotité de travaux) sont fixées réglementairement et peuvent être révisées ; l'exemple de plafond cité (zone C, personne seule, 28 500€) correspond aux plafonds en vigueur au moment de la rédaction et doit être vérifié pour votre situation précise au moment de votre projet. La liste des diagnostics obligatoires peut varier selon la localisation, l'âge et l'équipement du logement. Données consultées en août 2026. Les prix, taux et règles peuvent évoluer ; une vérification actualisée est nécessaire avant toute décision.