Comenzando con su primera compra: ¿por dónde empezar?
Comprar una propiedad inmobiliaria es a menudo el proyecto de toda una vida. Para quienes compran por primera vez, puede parecer intimidante ya que los procedimientos parecen complejos. Sin embargo, si se siguen los pasos correctos y se recibe el apoyo adecuado, la propiedad de vivienda es accesible para muchas más personas de las que se podría pensar.
En Hérault y, sobre todo, en los cantones de Quarante y Hauts, los precios asequibles permiten a muchos compradores primerizos convertirse en propietarios con una modesta contribución.
Paso 1: define tu presupuesto real
Antes de mirar, necesita conocer su capacidad de endeudamiento. Desde que entró en vigor una decisión del Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF) el 1 de enero de 2022, la tasa de esfuerzo (la parte de sus ingresos dedicada a reembolsar el préstamo, incluido el seguro del prestatario) no debe, en principio, exceder el 35% (con una duración del préstamo limitada a 25 años, aumentada a 27 años en ciertos casos). Los bancos, sin embargo, tienen un margen de exención limitado, especialmente para quienes compran por primera vez. A esto se suman los gastos notariales (alrededor del 7 al 8% en propiedades antiguas, frente al 2 al 3% en propiedades nuevas), los gastos de garantía y cualquier trabajo. No olvide guardar algunos ahorros de precaución.
Paso 2: obtener un acuerdo bancario en principio
Antes incluso de ver las propiedades, obtenga la precalificación de su banco o de un corredor. En principio, un acuerdo le permite hacer ofertas creíbles y negociar con los vendedores desde una posición de fuerza.
Ayudas para compradores primerizos
- PTZ (Préstamo a tasa cero) : disponible bajo condiciones de recursos para compradores primerizos
- Préstamo de Acción de Vivienda : si es empleado de una empresa con más de 10 empleados
- Ayuda local : la región de Occitania y algunos municipios ofrecen ayudas adicionales
Paso 3: la búsqueda del bien
Defina sus criterios prioritarios (ubicación, superficie, número de dormitorios, jardín, garaje) y aquellos sobre los que puede comprometerse. Visita al menos de 5 a 10 propiedades antes de hacer una oferta para tener elementos de comparación.
Paso 4: La oferta de compra
La oferta de compra es un compromiso serio. Piénsalo bien antes de formularlo. Debe mencionar el precio ofrecido, las condiciones suspensivas (obtención del préstamo) y el período de vigencia.
Paso 5: compromiso y firma
Una vez aceptada la oferta, se firma el acuerdo de compraventa. Luego tienes 10 días para retirar sin penalización. Luego, generalmente tiene de 45 a 60 días para obtener su préstamo antes de firmar la escritura auténtica ante notario.
El PTZ al detalle: zonas, techos y condiciones a comprobar
El préstamo sin interés (PTZ) merece ser examinado detenidamente antes de descartarlo. Para la compra de una propiedad antigua, se reserva para viviendas ubicadas en la zona B2 o C; un simulador oficial te permite consultar la zona de tu municipio. También se supone que las obras de mejora representan al menos el 25% del coste total de la operación. Los recursos del hogar no deben exceder ciertos límites dependiendo de la zona y de la composición familiar: por ejemplo, en la zona C, una sola persona debe tener ingresos inferiores a 28.500 euros para ser elegible. Otra condición: no haber sido propietario de la vivienda habitual durante los dos años anteriores (salvo excepciones ligadas a invalidez, catástrofe o situación de usufructo/nuda propiedad), y comprometerse a ocupar la vivienda como vivienda habitual en el plazo de un año desde la compra, o de seis años en caso de jubilación. El PTZ nunca financia por sí solo una compra: necesariamente completa otro préstamo inmobiliario (banco, préstamo aprobado, PAS, etc.). Estas condiciones pueden cambiar, un contacto con su banco o un corredor sigue siendo esencial para confirmar su elegibilidad en el momento de su proyecto.
El expediente de diagnóstico técnico: lo que debe entregarte el vendedor
Antes de firmar, el vendedor está obligado a proporcionarle un expediente de diagnóstico técnico (DDT), anexo al compromiso y luego a la escritura pública. Incluye, en particular, el diagnóstico de rendimiento energético (DPE), el informe de riesgo de exposición al plomo, el estado relativo a la presencia de amianto, el estado relativo a las termitas en las zonas afectadas, el estado de las instalaciones interiores de gas y electricidad, el estado de la instalación de saneamiento no colectivo si procede, el estado de riesgos y de contaminación, un diagnóstico acústico en determinadas zonas, así como el folleto informativo de la vivienda. Para una primera compra, tómese el tiempo de leer cada documento antes de comprometerse: un DPE desfavorable, una instalación eléctrica no conforme o un riesgo identificado pueden justificar una negociación sobre el precio o permitirle anticipar un presupuesto de obra.
¿Un proyecto inmobiliario? Yo te acompañaré.
Élodie le acompaña en su compra en Francia. En España también da soporte a los vendedores.
Ponte en contacto →Fuentes y metodología
- Service-Public.fr — Préstamo sin interés (PTZ) para la compra de una vivienda antigua — service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34966/1 (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Service-Public.fr — Diagnóstico inmobiliario obligatorio durante una venta — service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/N20591 (consultado el 13 de agosto de 2026)
- economie.gouv.fr — Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF), medida relativa a la concesión de préstamos inmobiliarios (tasa de esfuerzo máximo del 35%, duración máxima de 25 años, en vigor desde el 1 de enero de 2022) — economía.gouv.fr/hcsf (consultado el 13 de agosto de 2026)
- economie.gouv.fr — Compra de inmuebles: ¿qué gastos notariales hay que pagar? — economía.gouv.fr (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Acción para la Vivienda — Préstamo de Adhesión, condiciones de elegibilidad (empleado de una empresa del sector privado no agrícola con 10 o más empleados) — actionlogement.fr (consultado el 13 de agosto de 2026)
La regla del “33%”, citada durante mucho tiempo en la prensa y los corredores, ha sido reemplazada por la regla de la tasa de esfuerzo máximo del 35% (incluido el seguro del prestatario), fijada por el HCSF y legalmente vinculante desde el 1 de enero de 2022; la antigua cifra del 33% que figuraba anteriormente en esta página estaba obsoleta y ha sido corregida. El porcentaje de los honorarios notariales en los primeros (7 a 8%) es un orden de magnitud habitualmente observado (derechos de transferencia, honorarios notariales y desembolsos); el importe exacto depende del precio de la propiedad y debe calcularse caso por caso, por ejemplo mediante un simulador notarial. Las condiciones de la PTZ (zonas, límites de recursos, cantidad de trabajo) se establecen mediante reglamento y pueden revisarse; El ejemplo de techo citado (zona C, persona soltera, 28.500 €) corresponde a los techos vigentes en el momento de escribir este artículo y debe verificarse para su situación específica en el momento de su proyecto. La lista de diagnósticos obligatorios puede variar según la ubicación, antigüedad y equipamiento del alojamiento. Datos consultados en agosto de 2026. Precios, tarifas y reglas pueden cambiar; Es necesaria una verificación actualizada antes de cualquier decisión.