Invierte en alquiler de temporada
en el Costa Brava.

Sol, calas preservadas y pueblos blancos: la Costa Brava sigue siendo, según la experiencia local, un destino buscado por los propietarios franceses que buscan una inversión en alquiler de temporada, a menudo después de haber vendido una propiedad en Francia. Pero para tener éxito en este proyecto es necesario conocer las reglas del juego españolas. Aquí está el resultado final. Para obtener una descripción general de las estrategias de inversión en alquiler en España (rentabilidad estacional o a largo plazo, bruta o neta), consulte también la guía para la inversión en alquiler en España.

Por qué la Costa Brava en 2026

Una temporada turística en crecimiento

Roses, l'Escala, Cadaqués, Empuriabrava o Begur ya no se llenan sólo en julio-agosto. Según los profesionales del sector, el turismo de primavera y de final de temporada (senderismo, ciclismo, gastronomía, jubilados del norte de Europa) tiende a alargar el período de alquiler a lo largo de una mayor parte del año. Esta tendencia, si se confirma en su sector específico, puede tener un impacto favorable en la tasa de ocupación anual, pero no reemplaza un análisis cuantitativo de la propiedad prevista.

Precios que varían mucho de un municipio a otro

El nivel de precios de un apartamento de dos o tres habitaciones cerca de la playa varía mucho según el municipio (Roses, l'Escala, Empuriabrava, Begur o Cadaqués no tienen la misma ubicación), el estado de la propiedad, el suelo, las vistas y la distancia al mar. Los informes de precios disponibles públicamente (en particular, Idealista) dan, en el mejor de los casos, un precio medio mostrado en la escala de todo un municipio, no un rango fiable por tipo de propiedad. A falta de una fuente pública que detalle rangos confiables por categoría y por municipio, no publicamos precios indicativos genéricos en esta página: sigue siendo necesaria una estimación individual de la propiedad para obtener un orden de magnitud relevante. Las villas con piscina o amarre en Empuriabrava se encuentran, por naturaleza, en una gama completamente diferente a los apartamentos aquí mencionados.

La licencia turística: el punto que no debe pasarse por alto

Sin licencia, no hay alquiler a corto plazo

En Cataluña, el alquiler de alojamiento a turistas requiere una licencia de vivienda de uso turístico (HUT), expedida por el ayuntamiento y registrada en la Generalitat. Sin este número, los alquileres de temporada están prohibidos y las plataformas no pueden distribuir legalmente el anuncio. Desde el Decreto-Ley 3/2023 de la Generalitat de Catalunya, la apertura de nuevas viviendas HUT se ha regulado de forma mucho más estricta en 262 municipios catalanes considerados en tensión de alquiler, incluidos varios municipios de la Costa Brava; En Roses, el registro de nuevas licencias HUT está suspendido desde noviembre de 2023. Verificar sistemáticamente la situación exacta del municipio objetivo antes de cualquier proyecto de compra.

Comprar una propiedad ya licenciada

La consecuencia es simple: en zonas saturadas, una propiedad vendida con su licencia HUT vale mucho más que una propiedad sin licencia, y la licencia se transfiere con el alojamiento en el momento de la venta. Por lo tanto, comprobar la existencia, validez y transferibilidad del número HUT es la primera pregunta que hay que plantearse, incluso antes de hablar del precio. Aquí es donde el apoyo local adquiere todo su significado.

Rentabilidad y fiscalidad: los puntos de referencia que hay que conocer

Calcule el rendimiento de manera realista

Un cálculo creíble se basa en los ingresos netos por alquiler, no en el precio de la noche en temporada alta. Deberás deducir los gastos de copropiedad, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), los seguros, la conserjería o gestión del alquiler, la limpieza entre dos estancias, el mantenimiento y las temporadas valle. Una rentabilidad bruta que se muestra en cifras de dos dígitos a menudo cae varios puntos una vez que se integran estas posiciones; es mejor saberlo antes de firmar que descubrirlo el primer año.

Se prevén impuestos a ambos lados de la frontera

Los ingresos por alquiler de una propiedad ubicada en España están sujetos a impuestos en España y también deben declararse en Francia, ya que el convenio fiscal franco-español proporciona un mecanismo para evitar la doble imposición. Los costes de adquisición (ITP sobre el antiguo, notario, registro) también suponen una cantidad sustancial para presupuestar desde el principio. Estas reglas están evolucionando: deben ser validadas con un asesor fiscal o un abogado especialista antes de cualquier compromiso.

Errores costosos

• Compra sin consultar la licencia turística ni su transferibilidad.
• Subestime los cargos de copropiedad, que suelen ser elevados en residencias con piscina.
• Desatender la normativa de copropiedad, que puede prohibir los alquileres de temporada.
• Arma tu plan de financiamiento con 100% de ocupación solo en temporada alta.
• Firmar un contrato de arras sin tener verificado el título de propiedad en el registro.

Su asesor iad entre Francia y España

Con sede entre Hérault y Roses, Élodie Cimiotta acompaña desde hace varios años a los propietarios franceses en su proyecto en la Costa Brava: buscando la propiedad, verificando la licencia, contactando a los interlocutores jurídicos y fiscales adecuados y, a menudo, vendiendo la propiedad francesa que financia la operación. Un proyecto transfronterizo bien preparado es un proyecto pacífico.

Fuentes y metodología

• Generalitat de Catalunya — nota de prensa oficial sobre el decreto-ley que regula los alojamientos turísticos en 262 municipios — gobernar.cat (consultado el 13 de agosto de 2026)
• Ajuntament de Roses — Comunicació prèvia d’habitatges d’ús turístic (estado de inscripciones, suspensión) — rosas.cat (consultado el 13 de agosto de 2026)
• Idealista — Informes de precios del mercado inmobiliario, municipios de la Costa Brava (Roses, Empuriabrava) — idealista.com (consultado el 13 de agosto de 2026)

En esta página no se publica ningún precio indicativo por tipo de propiedad: los informes de precios disponibles públicamente solo dan un precio promedio mostrado a nivel de cada municipio (y no por tipo de propiedad), y estos son precios mostrados en los anuncios, no necesariamente precios de transacción reales. No se indica ningún rango de rendimiento del alquiler: la rentabilidad de una inversión depende de demasiadas variables específicas de cada propiedad (precio de compra, tasa de ocupación real, cargas, impuestos, método de gestión) como para resumirlas en un porcentaje genérico. El marco regulatorio de las licencias turísticas (HUT) evoluciona periódicamente a nivel municipal y regional: debe verificarse caso por caso, municipio por municipio, antes de cualquier compromiso. Datos consultados a agosto de 2026. Los precios y las reglas pueden cambiar; Es necesaria una verificación actualizada antes de cualquier decisión.