España, ¿el dorado de la inversión en alquiler?
España es uno de los destinos turísticos más visitados del mundo: según el Instituto Nacional de Estadística español (INE, estadísticas Frontur), el país recibió 96,8 millones de turistas internacionales en 2025, un nuevo récord histórico (+3,2% respecto a 2024). La Costa Brava, con sus aguas cristalinas y sus paisajes vírgenes, atrae cada año a una proporción importante de estos visitantes. Para un inversor inmobiliario, esta sigue siendo una oportunidad que debe ser examinada seriamente, pero que no exime de un análisis cuantificado propiedad por propiedad: los precios de compra y los rendimientos del alquiler varían mucho de un municipio a otro. Esta página compara las principales estrategias (estacionales o de largo plazo, brutas o netas) en toda España; para detalles prácticos específicos de la Costa Brava – licencia turística, errores a evitar – ver la guía de alquileres de temporada en la Costa Brava.
Los ingresos por alquiler generados por un apartamento en la Costa Brava dependen de demasiadas variables específicas de cada propiedad - ubicación exacta, distancia a la playa, tamaño, situación, número de semanas realmente alquiladas, tasa de ocupación real - que se pueden resumir en un rango genérico de ingresos por temporada: es necesaria una estimación individual, basada en hipótesis documentadas.
Rentabilidad bruta versus rentabilidad neta
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo las rentas anuales recibidas por el precio de compra; La rentabilidad neta también deduce gastos (IBI, gastos de comunidad, seguros, gestión, mantenimiento, impuestos). En la Costa Brava, esta rentabilidad varía mucho según la ubicación, el tipo de propiedad, la tasa de ocupación real y el método de gestión elegido: no se puede resumir de forma fiable en un rango genérico válido para todo el litoral. Un cálculo creíble requiere especificar, para el inmueble en cuestión, el período de referencia, los alquileres efectivamente percibidos (y no las tarifas indicadas en temporada alta), la tasa de ocupación, la fórmula de cálculo utilizada, así como la distinción entre bruto y neto y los detalles de los gastos incluidos o excluidos: es este trabajo, específico para cada inmueble, el que Élodie realiza con usted, en lugar de basarse en un porcentaje medio.
¿Alquiler por temporada o a largo plazo?
Alquiler por temporada (Vivienda de Uso Turístico)
Potencialmente más rentable en la Costa Brava de junio a septiembre, esta fórmula requiere una licencia turística (HUT) expedida por el ayuntamiento y registrada en la Generalitat de Catalunya. Tenga en cuenta: desde el Decreto-Ley 3/2023, varios municipios costeros, incluido Roses, han impuesto restricciones estrictas o incluso una suspensión del registro de nuevas licencias (ver más abajo). Siempre verifique la situación antes de comprar.
Alquiler a largo plazo
Más estable pero generalmente menos rentable acumulativamente durante el año que los alquileres de temporada con mucha actividad. Existe demanda de alquiler durante todo el año en Roses gracias a la población permanente y a los trabajadores estacionales, pero no disponemos de una fuente pública fiable que proporcione un alquiler medio por tipología para Roses; El nivel de alquiler de una propiedad específica debe verificarse mediante un estudio de mercado local en el momento del proyecto en lugar de un rango genérico.
Zonas para conocer en la Costa Brava
Cada sector costero tiene un perfil diferente, que conviene conocer antes de invertir en lugar de confiar en una clasificación de “rentabilidad” que no se puede medir de forma fiable en esta escala. Roses y Empuriabrava concentran un importante volumen turístico y buenas infraestructuras, con precios de entrada más accesibles que en otros sectores de la Costa Brava. L'Escala mantiene un ambiente más auténtico y una clientela parcialmente fiel de un año para otro. Lloret de Mar es la localidad turística más popular, con intensa actividad durante toda la temporada. Cadaqués destaca por sus precios significativamente más altos y su posicionamiento premium. Estos elementos cualitativos, resultantes de la observación del mercado local, no sustituyen a un análisis cuantitativo del inmueble previsto.
Gestión remota del alquiler
Si no se encuentra in situ, se recomienda confiar la gestión a una agencia local: recepción de los inquilinos, limpieza, mantenimiento y gestión de imprevistos. Las comisiones que cobran las agencias de gestión de alquileres varían significativamente de un proveedor de servicios a otro y dependiendo del alcance de los servicios incluidos; como orden de magnitud observado sobre el terreno, la mayoría de las veces se sitúan en el rango de dos dígitos del importe de los alquileres, sin que se garantice un solo porcentaje por adelantado: el contrato de gestión propuesto por cada proveedor de servicios debe compararse caso por caso.
El alquiler turístico en Roses y en la Costa Brava: el nuevo marco regulatorio catalán
Desde el Decreto-ley 3/2023 de la Generalitat de Cataluña, la apertura de nuevos alojamientos de uso turístico (Habitatge d'Ús Turístic, HUT) se ha regulado de forma mucho más estricta en 262 municipios catalanes considerados en tensión de alquiler o que superan una ratio de 5 HUT por cada 100 habitantes, incluidos Roses, L'Escala, Lloret de Mar y Tossa de Mar en la Costa Brava. En estos municipios, cualquier nueva licencia de HUT deberá obtener a partir de ahora una licencia urbanística previa, con una validez de 5 años, renovable, y el número total de alojamientos turísticos autorizados se limitará a 10 por 100 habitantes.
En Roses, la inscripción de nuevos alojamientos turísticos (HUT) está suspendida desde el 9 de noviembre de 2023 en aplicación de este decreto: sólo sigue siendo posible la transmisión de licencias ya existentes mientras no se haya revisado el plan urbanístico municipal.
Los propietarios de HUT ya declarados antes del decreto se benefician de un régimen transitorio de cinco años (prorrogable bajo condiciones) para solicitar la nueva licencia, bajo pena de tener que cesar la actividad turística. Los alojamientos HUT existentes también deberán alquilarse en su totalidad (no alquiler de habitaciones), tener un horario de habitabilidad y respetar una duración máxima de 31 días por estancia. En concreto, para cualquier compra en la Costa Brava con un proyecto de alquiler de temporada, es fundamental comprobar - antes de firmar - si la propiedad ya dispone de una licencia HUT válida y transferible, en lugar de depender de la obtención de una nueva licencia.
Fiscalidad de los arrendadores no residentes: lo que hay que saber antes de invertir
Un inversor francés que percibe el alquiler de un inmueble situado en España está sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), declarado mediante el modelo 210 a la Agencia Tributaria. Para los residentes fiscales de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo (como es el caso de los residentes franceses), el tipo aplicable a los ingresos por alquiler es del 19% desde 2016. A diferencia de los no residentes fuera de la UE/EEE, los contribuyentes residentes en la UE pueden deducir los gastos directamente relacionados con la propiedad (previstos por la ley española del impuesto sobre la renta), y no pagar impuestos únicamente por el importe bruto recibido.
La declaración deberá presentarse en principio trimestralmente, dentro de los primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero en que se deba pagar el impuesto; cuando el resultado sea nulo o dé lugar a reembolso, el período de depósito se fija del 1 al 20 de enero del año siguiente. Estas normas se refieren a la fiscalidad general del arrendador no residente: no sustituyen al asesoramiento fiscal personalizado, la situación de cada inversor (estructura holding, otros ingresos en España o Francia, convenio fiscal franco-español) debe estudiarse con un gestor fiscal o un notario español.
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Ponte en contacto →Fuentes y metodología
- INE (Instituto Nacional de Estadística) — Estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras (FRONTUR), año 2025: 96,8 millones de turistas internacionales, nuevo récord — ine.es/dyngs/Prensa/FRONTUR1225.htm (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Agencia Tributaria — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, tributación del quiler — sede.agenciatributaria.gob.es (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Generalitat de Catalunya — nota de prensa oficial sobre el decreto-ley que regula los alojamientos turísticos en 262 municipios — gobernar.cat (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Ajuntament de Roses — Comunicació prèvia d’habitatges d’ús turístic (estado de inscripciones, suspensión) — rosas.cat (consultado el 13 de agosto de 2026)
- Departament d'Empresa i Treball, Generalitat de Catalunya — Habitatges d'ús turístic, régimen de autorización — empresa.gencat.cat (consultado el 13 de agosto de 2026)
La cifra de asistencia turística (96,8 millones en 2025) procede de la estadística oficial Frontur del INE español; reemplaza una cifra anterior de “85 millones de turistas en 2024” que no correspondía a ninguna publicación oficial identificable y fue retirada. En esta página no se indica ningún rango de ingresos por alquiler, rentabilidad (bruta o neta) o alquiler mensual medio: a falta de una fuente pública fiable que detalle estos elementos por municipio y por tipo de propiedad en la Costa Brava, una estimación genérica sería engañosa; sólo se presenta como confiable un cálculo propiedad por propiedad, con hipótesis documentadas. Las comisiones de gestión del alquiler varían de un proveedor de servicios a otro y no se resumen en un único porcentaje garantizado. Esta información describe el marco general vigente al momento de la consulta; no constituyen asesoramiento fiscal o legal personalizado. La normativa turística y fiscal española evoluciona periódicamente (decretos municipales, planes urbanísticos locales, convenios fiscales): cada proyecto debe ser verificado caso por caso con el ayuntamiento correspondiente, un gestor fiscal o un notario español antes de cualquier compromiso. Datos consultados en agosto de 2026. Precios, tarifas y reglas pueden cambiar; Es necesaria una verificación actualizada antes de cualquier decisión.