Espanya, Eldorat de la inversió en lloguer?
Espanya és una de les destinacions turístiques més visitades del món: segons l'Institut Nacional d'Estadística d'Espanya (INE, estadística Frontur), el país va acollir 96,8 milions de turistes internacionals el 2025, un nou rècord històric (+3,2% respecte al 2024). La Costa Brava, amb les seves aigües cristal·lines i els seus paisatges verges, atrau cada any una proporció important d'aquests visitants. Per a un inversor immobiliari, aquesta continua sent una oportunitat a examinar seriosament, però que no eximeix d'una anàlisi quantificada propietat per propietat: els preus de compra i els rendiments del lloguer varien molt d'un municipi a un altre. Aquesta pàgina compara les principals estratègies (estacionals o a llarg termini, brutes o netes) a Espanya; per a detalls pràctics específics de la Costa Brava –llicència turística, errors a evitar– vegeu la guia de lloguer de temporada a la Costa Brava.
Els ingressos de lloguer generats per un pis a la Costa Brava depenen de massa variables pròpies de cada immoble -ubicació exacta, distància a la platja, mida, posició, nombre de setmanes realment llogades, taxa d'ocupació real- per resumir-se en un rang genèric d'ingressos per temporada: és necessària una estimació individual, a partir d'hipòtesis documentades.
Rendibilitat bruta vs. rendibilitat neta
La rendibilitat bruta es calcula dividint els lloguers anuals rebuts pel preu de compra; la rendibilitat neta també dedueix les despeses (IBI, despeses de comunitat, assegurances, gestió, manteniment, fiscalitat). A la Costa Brava, aquesta rendibilitat varia molt en funció de la localització, el tipus d'immoble, el grau d'ocupació real i el mètode de gestió escollit: no es pot resumir de manera fiable amb una gamma genèrica vàlida per a tot el litoral. Un càlcul creïble requereix especificar, per a l'immoble en qüestió, el període de referència, els lloguers realment rebuts (i no les tarifes que es mostren en temporada alta), la taxa d'ocupació, la fórmula de càlcul utilitzada, així com la distinció entre brut i net i el detall de les despeses incloses o excloses: és aquest treball, específic de cada immoble, el que Élodie realitza amb vostè en lloc de basar-se en un percentatge mitjà.
Lloguer de temporada o llarg termini?
Lloguer de temporada (Vivienda de Uso Turístico)
Potencialment més rendible a la Costa Brava de juny a setembre, aquesta fórmula requereix una llicència turística (HUT) expedida per l'ajuntament i registrada a la Generalitat de Catalunya. Atenció: des del Decret-Llei 3/2023, diversos municipis costaners, entre ells Roses, han imposat restriccions estrictes o fins i tot una suspensió del registre de noves llicències (vegeu més avall). Comproveu sempre la situació abans de comprar.
Lloguer a llarg termini
Més estable però generalment menys rendible acumuladament durant l'any que els lloguers de temporada ocupats. La demanda de lloguer durant tot l'any existeix a Roses gràcies a la població fixa i als temporadors, però no disposem d'una font pública fiable que doni un lloguer mitjà per tipologia de Roses; el nivell de lloguer d'una propietat específica s'ha de verificar mitjançant un estudi de mercat local en el moment del projecte en lloc d'un rang genèric.
Zones a conèixer a la Costa Brava
Cada sector costaner té un perfil diferent, que s'ha de conèixer abans d'invertir en lloc de basar-se en una classificació de “rendibilitat” que no es pot mesurar de manera fiable a aquesta escala. Roses i Empuriabrava concentren un volum turístic important i una bona infraestructura, amb preus d'entrada més accessibles que en altres sectors de la Costa Brava. L'Escala manté un ambient més autèntic i una clientela en part fidelitzada d'un any a l'altre. Lloret de Mar és la població turística més popular, amb una intensa activitat durant tota la temporada. Cadaqués destaca amb preus significativament més elevats i posicionament premium. Aquests elements qualitatius, fruit de l'observació del mercat local, no substitueixen una anàlisi quantitativa de l'immoble previst.
Gestió de lloguer a distància
Si no esteu al lloc, és molt recomanable confiar la gestió a una agència local: recepció de llogaters, neteja, manteniment i gestió d'imprevistos. Les comissions que cobren les agències de gestió de lloguer varien significativament d'un proveïdor de serveis a un altre i en funció de l'abast dels serveis inclosos; com a ordre de magnitud observat sobre el terreny, sovint es troben en un rang de dos dígits de l'import dels lloguers, sense que es garanteixi ni un sol percentatge per avançat —el contracte de gestió proposat per cada prestador de serveis s'ha de comparar cas per cas.
El lloguer turístic a Roses i a la Costa Brava: el nou marc normatiu català
Des del Decret-Llei 3/2023 de la Generalitat de Catalunya, l'obertura de nous allotjaments d'ús turístic (HUT) s'ha regulat de manera molt més estricta en 262 municipis catalans considerats en tensió de lloguer o superant una ràtio de 5 HUT per cada 100 habitants -entre Roses, l'Escala i la Costa Brava de Mar. En aquests municipis, qualsevol nova llicència HUT ha d'obtenir ara una llicència urbanística prèvia, vàlida per 5 anys, renovable, i el nombre total d'allotjaments turístics autoritzats està limitat a 10 per cada 100 habitants.
A Roses, la inscripció de nous allotjaments turístics (HUT) està suspesa des del 9 de novembre de 2023 en aplicació d'aquest decret: només queda possible la transmissió de llicències ja existents mentre no s'hagi revisat el pla urbanístic municipal.
Els propietaris d'HUT ja declarats abans del decret es beneficien d'un règim transitori de 5 anys (prorrogable en condicions) per sol·licitar la nova llicència, sota pena d'haver de cessar l'activitat turística. Els allotjaments HUT existents també s'han de llogar íntegrament (sense lloguer d'habitació), tenir un horari d'habitabilitat i respectar una durada màxima de 31 dies per estada. Concretament, per a qualsevol compra a la Costa Brava amb projecte de lloguer de temporada, és imprescindible comprovar -abans de signar- si l'immoble ja té una llicència HUT vàlida i transferible, en lloc de confiar en l'obtenció d'una nova llicència.
Fiscalitat dels arrendadors no residents: el que cal saber abans d'invertir
Un inversor francès que rep el lloguer d'una propietat situada a Espanya està subjecte a l'Impost sobre la Renta de No Residentes (IRNR), declarat mitjançant el model 210 a l'Agència Tributària. Per als residents fiscals de la Unió Europea i de l'Espai Econòmic Europeu –que és el cas dels residents francesos– el tipus aplicable a les rendes del lloguer és del 19% des del 2016. A diferència dels no residents fora de la UE/EEE, els contribuents residents a la UE poden deduir les despeses directament vinculades a l'immoble (establert per la legislació espanyola de l'IRPF), i no tributar només sobre l'import brut.
La declaració s'ha de presentar, en principi, trimestralment, dins dels 20 primers dies d'abril, juliol, octubre i gener quan s'hagi de pagar l'impost; quan el resultat sigui nul o doni lloc a reemborsament, el termini de dipòsit es fixa de l'1 al 20 de gener de l'any següent. Aquestes normes es refereixen a la fiscalitat general de l'arrendador no resident: no substitueixen l'assessorament fiscal personalitzat, la situació de cada inversor (estructura de holding, altres ingressos a Espanya o França, conveni fiscal franco-espanyol) s'ha d'estudiar amb un gestor fiscal o un notari espanyol.
Un projecte immobiliari? t'acompanyaré.
Estimació, venda, compra gratuïta — Élodie Cimiotta respon ràpidament i sense compromís.
Posa't en contacte →Fonts i metodologia
- INE (Instituto Nacional de Estadística) — Estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras (FRONTUR), any 2025: 96,8 milions de turistes internacionals, nou rècord — ine.es/dyngs/Prensa/FRONTUR1225.htm (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Agencia Tributaria — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, tributación del quiler — sede.agenciatributaria.gob.es (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Generalitat de Catalunya — Nota de premsa oficial del decret llei que regula els allotjaments turístics de 262 municipis — govern.cat (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Ajuntament de Roses — Comunicació prèvia d’habitatges d’ús turístic (estat de les inscripcions, suspensió) — roses.cat (consultat el 13 d'agost de 2026)
- Departament d'Empresa i Treball, Generalitat de Catalunya — Habitatges d'ús turístic, règim d'autorització — empresa.gencat.cat (consultat el 13 d'agost de 2026)
La xifra d'assistència turística (96,8 milions el 2025) prové de les estadístiques oficials de Frontur de l'INE espanyol; substitueix una xifra anterior de "85 milions de turistes el 2024" que no corresponia a cap publicació oficial identificable i va ser retirada. En aquesta pàgina no s'indica cap rang d'ingressos de lloguer, rendibilitat (bruts o nets) o lloguer mitjà mensual: a falta d'una font pública fiable que detalli aquests elements per municipis i per tipus d'immoble a la Costa Brava, una estimació genèrica seria enganyosa; només un càlcul propietat per propietat, amb hipòtesis documentades, es presenta com a fiable. Les comissions de gestió de lloguer varien d'un proveïdor de serveis a un altre i no es resumeixen en un únic percentatge garantit. Aquesta informació descriu el marc general vigent en el moment de la consulta; no constitueixen assessorament fiscal o jurídic personalitzat. La normativa turística i fiscal espanyola evoluciona periòdicament (decrets municipals, plans urbanístics locals, convenis fiscals): cada projecte s'ha de verificar cas per cas amb l'ajuntament interessat, un gestor tributari o un notari espanyol abans de qualsevol compromís. Dades consultades l'agost de 2026. Els preus, tarifes i normes poden variar; una verificació actualitzada és necessària abans de qualsevol decisió.