L'Espagne, eldorado de l'investissement locatif ?
L'Espagne est l'une des destinations touristiques les plus visitées au monde : selon l'Institut national de statistique espagnol (INE, statistique Frontur), le pays a accueilli 96,8 millions de touristes internationaux en 2025, un nouveau record historique (+3,2% par rapport à 2024). La Costa Brava, avec ses eaux cristallines et ses paysages préservés, attire chaque année une part importante de ces visiteurs. Pour un investisseur immobilier, cela reste une opportunité à examiner sérieusement, mais qui ne dispense pas d'une analyse chiffrée bien par bien : les prix d'achat et les rendements locatifs varient fortement d'une commune à l'autre. Cette page compare les grandes stratégies (saisonnier ou longue durée, brute ou nette) à l'échelle de l'Espagne ; pour le détail pratique propre à la Costa Brava — licence touristique, erreurs à éviter — voir le guide du locatif saisonnier sur la Costa Brava.
Les revenus locatifs générés par un appartement sur la Costa Brava dépendent de trop de variables propres à chaque bien — localisation exacte, distance à la plage, taille, standing, nombre de semaines effectivement louées, taux d'occupation réel — pour être résumés par une fourchette générique de revenus par saison : une estimation individuelle, fondée sur des hypothèses documentées, est nécessaire.
Rentabilité brute vs rentabilité nette
La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels perçus par le prix d'achat ; la rentabilité nette déduit en plus les charges (IBI, charges de communauté, assurance, gestion, entretien, fiscalité). Sur la Costa Brava, cette rentabilité varie fortement selon la localisation, le type de bien, le taux d'occupation réel et le mode de gestion retenu : elle ne peut pas être résumée de façon fiable par une fourchette générique valable pour l'ensemble du littoral. Un calcul crédible suppose de préciser, pour le bien concerné, la période de référence, les loyers réellement perçus (et non les tarifs affichés en haute saison), le taux d'occupation, la formule de calcul retenue, ainsi que la distinction entre brut et net et le détail des charges incluses ou exclues — c'est ce travail, propre à chaque bien, qu'Élodie réalise avec vous plutôt que de s'appuyer sur un pourcentage moyen.
Location saisonnière ou longue durée ?
Location saisonnière (Vivienda de Uso Turístico)
Potentiellement plus rémunératrice sur la Costa Brava de juin à septembre, cette formule nécessite une licence touristique (HUT) délivrée par la mairie et enregistrée auprès de la Generalitat de Catalunya. Attention : depuis le décret-loi 3/2023, plusieurs communes du littoral, dont Roses, imposent des restrictions strictes voire une suspension de l'enregistrement de nouvelles licences (voir plus bas). Vérifiez systématiquement la situation avant d'acheter.
Location longue durée
Plus stable mais généralement moins rémunératrice en cumulé sur l'année que la location saisonnière bien remplie. La demande locative à l'année existe à Roses grâce à la population permanente et aux travailleurs saisonniers, mais nous ne disposons pas d'une source publique fiable donnant un loyer moyen par typologie pour Roses ; le niveau de loyer d'un bien précis doit être vérifié via une étude de marché locale au moment du projet plutôt qu'à partir d'une fourchette générique.
Les zones à connaître sur la Costa Brava
Chaque secteur du littoral a un profil différent, qu'il convient de connaître avant d'investir plutôt que de se fier à un classement de « rentabilité » qui n'est pas mesurable de façon fiable à cette échelle. Roses et Empuriabrava concentrent un volume touristique important et une bonne infrastructure, avec des prix d'entrée plus accessibles que sur d'autres secteurs de la Costa Brava. L'Escala conserve une ambiance plus authentique et une clientèle en partie fidélisée d'une année sur l'autre. Lloret de Mar est la commune la plus fréquentée touristiquement, avec une animation intense toute la saison. Cadaqués se distingue par des prix nettement plus élevés et un positionnement haut de gamme. Ces éléments qualitatifs, issus de l'observation du marché local, ne remplacent pas une analyse chiffrée du bien envisagé.
La gestion locative à distance
Si vous n'êtes pas sur place, confier la gestion à une agence locale est vivement recommandé : accueil des locataires, ménage, maintenance et gestion des imprévus. Les commissions pratiquées par les agences de gestion locative varient sensiblement d'un prestataire à l'autre et selon l'étendue des prestations incluses ; à titre d'ordre de grandeur observé sur le terrain, elles se situent le plus souvent dans une fourchette à deux chiffres du montant des loyers, sans qu'un pourcentage unique puisse être garanti à l'avance — le contrat de gestion proposé par chaque prestataire doit être comparé au cas par cas.
Location touristique à Roses et sur la Costa Brava : le nouveau cadre réglementaire catalan
Depuis le décret-loi 3/2023 de la Generalitat de Catalunya, l'ouverture de nouveaux logements à usage touristique (Habitatge d'Ús Turístic, HUT) est encadrée beaucoup plus strictement dans 262 communes catalanes jugées en tension locative ou dépassant un ratio de 5 HUT pour 100 habitants — parmi lesquelles Roses, L'Escala, Lloret de Mar et Tossa de Mar sur la Costa Brava. Dans ces communes, toute nouvelle licence HUT doit désormais obtenir une licence urbanistique préalable, valable 5 ans renouvelables, et le nombre total de logements touristiques autorisés est plafonné à 10 pour 100 habitants.
À Roses, l'enregistrement de nouveaux logements touristiques (HUT) est suspendu depuis le 9 novembre 2023 en application de ce décret : seule la transmission de licences déjà existantes reste possible tant que le plan urbanistique communal n'a pas été révisé.
Les propriétaires de HUT déjà déclarés avant le décret bénéficient d'un régime transitoire de 5 ans (prolongeable sous conditions) pour demander la nouvelle licence, sous peine de devoir cesser l'activité touristique. Un logement HUT existant doit par ailleurs être loué dans son intégralité (pas de location à la chambre), disposer d'une cédule d'habitabilité, et respecter une durée maximale de 31 jours par séjour. Concrètement, pour tout achat sur la Costa Brava avec un projet de location saisonnière, il est indispensable de vérifier — avant la signature — si le bien dispose déjà d'une licence HUT valide et transmissible, plutôt que de miser sur l'obtention d'une nouvelle licence.
Fiscalité du bailleur non-résident : ce qu'il faut savoir avant d'investir
Un investisseur français qui perçoit des loyers d'un bien situé en Espagne est soumis à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), déclaré via le modèle 210 auprès de l'Agencia Tributaria. Pour les résidents fiscaux de l'Union européenne et de l'Espace économique européen — ce qui est le cas des résidents français — le taux applicable aux revenus locatifs est de 19% depuis 2016. Contrairement aux non-résidents hors UE/EEE, les contribuables résidents dans l'UE peuvent déduire les charges directement liées au bien (prévues par la loi espagnole de l'impôt sur le revenu), et non être imposés uniquement sur le montant brut perçu.
La déclaration doit en principe être déposée par trimestre, dans les 20 premiers jours des mois d'avril, juillet, octobre et janvier lorsqu'un impôt est dû ; lorsque le résultat est nul ou donne lieu à remboursement, la période de dépôt est fixée du 1er au 20 janvier de l'année suivante. Ces règles concernent la fiscalité générale du bailleur non-résident : elles ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé, la situation de chaque investisseur (structure de détention, autres revenus en Espagne ou en France, convention fiscale franco-espagnole) devant être étudiée avec un gestor fiscal ou un notaire espagnol.
Un projet immobilier ? Je vous accompagne.
Estimation gratuite, vente, achat — Élodie Cimiotta vous répond rapidement et sans engagement.
Prendre contact →Sources et méthodologie
- INE (Instituto Nacional de Estadística) — Estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras (FRONTUR), année 2025 : 96,8 millions de touristes internationaux, nouveau record — ine.es/dyngs/Prensa/FRONTUR1225.htm (consulté le 13 août 2026)
- Agencia Tributaria — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, tributación del alquiler — sede.agenciatributaria.gob.es (consulté le 13 août 2026)
- Generalitat de Catalunya — communiqué officiel sur le décret-loi régulant les habitatges d'ús turístic dans 262 communes — govern.cat (consulté le 13 août 2026)
- Ajuntament de Roses — Comunicació prèvia d'habitatges d'ús turístic (statut des enregistrements, suspension) — roses.cat (consulté le 13 août 2026)
- Departament d'Empresa i Treball, Generalitat de Catalunya — Habitatges d'ús turístic, régime d'habilitation — empresa.gencat.cat (consulté le 13 août 2026)
Le chiffre de fréquentation touristique (96,8 millions en 2025) provient de la statistique officielle Frontur de l'INE espagnol ; il remplace un chiffre antérieur de « 85 millions de touristes en 2024 » qui ne correspondait à aucune publication officielle identifiable et a été retiré. Aucune fourchette de revenus locatifs, de rentabilité (brute ou nette) ni de loyer mensuel moyen n'est indiquée sur cette page : en l'absence de source publique fiable détaillant ces éléments par commune et par typologie de bien sur la Costa Brava, une estimation générique serait trompeuse ; seul un calcul bien par bien, avec des hypothèses documentées, est présenté comme fiable. Les commissions de gestion locative varient d'un prestataire à l'autre et ne sont pas résumées par un pourcentage unique garanti. Ces informations décrivent le cadre général en vigueur au moment de la consultation ; elles ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. La réglementation touristique et fiscale espagnole évolue régulièrement (décrets municipaux, plans urbanistiques locaux, conventions fiscales) : chaque projet doit être vérifié au cas par cas auprès de la mairie concernée, d'un gestor fiscal ou d'un notaire espagnol avant tout engagement. Données consultées en août 2026. Les prix, taux et règles peuvent évoluer ; une vérification actualisée est nécessaire avant toute décision.