Investir en locatif saisonnier
sur la Costa Brava.

Soleil, criques préservées et villages blancs : la Costa Brava reste, selon l'expérience du terrain, une destination recherchée par des propriétaires français en quête d'un investissement locatif saisonnier — souvent après avoir vendu un bien en France. Mais réussir ce projet suppose de connaître les règles du jeu espagnoles. Voici l'essentiel. Pour une vue d'ensemble des stratégies d'investissement locatif à l'échelle de l'Espagne (saisonnier ou longue durée, rentabilité brute ou nette), voir aussi le guide de l'investissement locatif en Espagne.

Pourquoi la Costa Brava en 2026

Une saison touristique qui s'allonge

Roses, l'Escala, Cadaqués, Empuriabrava ou Begur ne se remplissent plus seulement en juillet-août. Selon les professionnels du secteur, le tourisme de printemps et d'arrière-saison — randonnée, vélo, gastronomie, retraités du nord de l'Europe — tend à étirer la période de location sur une partie plus large de l'année. Cette tendance, si elle se confirme sur votre secteur précis, peut jouer favorablement sur le taux d'occupation annuel, mais elle ne se substitue pas à une analyse chiffrée du bien envisagé.

Des prix qui varient fortement d'une commune à l'autre

Le niveau de prix d'un appartement de deux à trois pièces proche de la plage varie fortement selon la commune (Roses, l'Escala, Empuriabrava, Begur ou Cadaqués n'ont pas du tout le même positionnement), l'état du bien, l'étage, la vue et la distance à la mer. Les rapports de prix disponibles publiquement (Idealista notamment) donnent, au mieux, un prix moyen affiché à l'échelle d'une commune entière — pas une fourchette fiable par typologie de bien. Faute d'une source publique détaillant des fourchettes fiables par catégorie et par commune, nous ne publions pas de prix indicatifs génériques sur cette page : une estimation individuelle du bien reste nécessaire pour obtenir un ordre de grandeur pertinent. Les villas avec piscine ou amarre à Empuriabrava se situent, par nature, dans une tout autre gamme que les appartements évoqués ici.

La licence touristique : le point à ne pas négliger

Sans licence, pas de location courte durée

En Catalogne, louer un logement à des touristes exige une licence d'habitation d'usage touristique (HUT), délivrée par la mairie et enregistrée auprès de la Generalitat. Sans ce numéro, la mise en location saisonnière est interdite et les plateformes ne peuvent légalement pas diffuser l'annonce. Depuis le décret-loi 3/2023 de la Generalitat de Catalunya, l'ouverture de nouveaux logements HUT est encadrée beaucoup plus strictement dans 262 communes catalanes jugées en tension locative, parmi lesquelles plusieurs communes de la Costa Brava ; à Roses, l'enregistrement de nouvelles licences HUT est suspendu depuis novembre 2023. Vérifiez systématiquement la situation exacte de la commune visée avant tout projet d'achat.

Acheter un bien déjà licencié

La conséquence est simple : dans les zones saturées, un bien vendu avec sa licence HUT vaut nettement plus qu'un bien sans licence, et la licence se transmet avec le logement lors de la vente. Vérifier l'existence, la validité et la transmissibilité du numéro HUT est donc la toute première question à poser — avant même de discuter du prix. C'est là qu'un accompagnement local prend tout son sens.

Rendement et fiscalité : les repères à connaître

Estimer le rendement de façon réaliste

Un calcul crédible part du revenu locatif net, pas du prix de la nuitée en haute saison. Il faut déduire les charges de copropriété, la taxe foncière espagnole (IBI), l'assurance, la conciergerie ou la gestion locative, le ménage entre deux séjours, l'entretien et les périodes creuses. Un rendement brut affiché à deux chiffres fond souvent de plusieurs points une fois ces postes intégrés — mieux vaut le savoir avant de signer que découvert la première année.

Une fiscalité à anticiper des deux côtés de la frontière

Les revenus locatifs d'un bien situé en Espagne sont imposables en Espagne, et doivent également être déclarés en France, la convention fiscale franco-espagnole prévoyant un mécanisme évitant la double imposition. Les frais d'acquisition (ITP sur l'ancien, notaire, registre) représentent par ailleurs une enveloppe substantielle à budgéter dès le départ. Ces règles évoluent : elles doivent impérativement être validées avec un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé avant tout engagement.

Les erreurs qui coûtent cher

• Acheter sans vérifier la licence touristique ni sa transmissibilité.
• Sous-estimer les charges de copropriété, souvent élevées dans les résidences avec piscine.
• Négliger le règlement de copropriété, qui peut interdire la location saisonnière.
• Bâtir son plan de financement sur une occupation à 100 % en haute saison uniquement.
• Signer un contrat d'arrhes (contrato de arras) sans avoir fait vérifier le titre de propriété au registre.

Votre conseillère iad entre la France et l'Espagne

Installée entre l'Hérault et Roses, Élodie Cimiotta accompagne depuis plusieurs années des propriétaires français dans leur projet sur la Costa Brava : recherche du bien, vérification de la licence, mise en relation avec les bons interlocuteurs juridiques et fiscaux, et — souvent — vente du bien français qui finance l'opération. Un projet transfrontalier bien préparé est un projet serein.

Sources et méthodologie

• Generalitat de Catalunya — communiqué officiel sur le décret-loi régulant les habitatges d'ús turístic dans 262 communes — govern.cat (consulté le 13 août 2026)
• Ajuntament de Roses — Comunicació prèvia d'habitatges d'ús turístic (statut des enregistrements, suspension) — roses.cat (consulté le 13 août 2026)
• Idealista — rapports de prix du marché immobilier, communes de la Costa Brava (Roses, Empuriabrava) — idealista.com (consulté le 13 août 2026)

Aucun prix indicatif par typologie de bien n'est publié sur cette page : les rapports de prix disponibles publiquement ne donnent qu'un prix moyen affiché à l'échelle de chaque commune (et non par type de bien), et il s'agit de prix affichés dans les annonces, pas nécessairement des prix de transaction réels. Aucune fourchette de rendement locatif n'est indiquée : la rentabilité d'un investissement dépend de trop de variables propres à chaque bien (prix d'acquisition, taux d'occupation réel, charges, fiscalité, mode de gestion) pour être résumée par un pourcentage générique. Le cadre réglementaire des licences touristiques (HUT) évolue régulièrement au niveau communal et régional : il doit être vérifié au cas par cas, commune par commune, avant tout engagement. Données consultées en août 2026. Les prix et les règles peuvent évoluer ; une vérification actualisée est nécessaire avant toute décision.